日本的管理费：共益费和修缮积立金
时间：2019-10-15
在本文中，我们将介绍日本的管理费、共益费和修缮积立金以及屋主和租客如何理解这些费用。
当“管理费（日文发音：kanrihi）”一词用来指“共益费（日文发音：kyouekihi。英文：Common Area Maintenance， 简称CAM）“的时候，一般是指用来维护或管理公寓大厦内的公共区域的费用，例如公共空间的水电费、清洁费、电梯维护、景观美化和法定检验等的实际开销。
另一种“管理费”是“修缮积立金（日文发音：shuuzentsumitatekin）”，但在这里管理费指的是公寓大厦整体的大规模建筑物修缮和维护工程，例如大楼外墙清洗、建筑钢筋或外壁磁砖补强等。
因此，共益费和修缮积立金是不同的。
修缮积立金
“修缮积立金”中文又称“公共基金”，一般在公寓大楼里，大楼管理委员会每个月会向每间公寓的所有者收取公共基金，用于大楼修缮和维护。
这些基金会被存入一个用于整个建筑物的定期维护费用的账户中，例如：外墙翻新、必要的建筑结构修理或老旧设备更换。这些基金是根据大楼管理委员会制定的长期修缮计划所需的费用，长期向房屋所有者集资来的。
为了准备未来必要的大规模维修费，当建筑物越老，每月的修缮积立金会越高。例如，为了符合新的耐震建筑基准规范而必须补强或改造旧建筑。如果大楼必须进行某些高额的大型修缮工程，修缮积立金的余额可能会不足，因此在这些情况下，可能会额外向房屋所有者征收资金。
当您购买一间全新公寓时，您需要一次性先支付一笔修缮积立金。如果您购买二手公寓，则必须按月支付被规定的修缮积立金。
但是，如果前任所有者迟缴或欠缴修缮积立金，那么您作为下一个所有者将必须负责向管委会支付任何未支付的费用。因此作为在公寓购买时事前调查的一部分，买家应检查当前所有者是否有任何未缴费用。
房屋所有权人（物业业主）
购买房产后，房屋屋主每个月都必须支付管理费给管委会，以保持建筑物的良好状态。如果是公寓大楼，费用为平均向每位屋主征收，费用根据屋主所拥有的公寓实际面积来计算。
费用也会因建筑物不同而异，须取决于公寓大小、建筑物是否有电梯、公共区域的大小以及是否有管理员常驻等因素。如果公共区域内有健身房、游泳池和专门的管理员办公室等，费用可能会更高。
共益费和修缮积立金的费用如何决定？
公寓大楼的共益费和修缮积立金由公寓大厦管理委员会（类似于美国Homeowners Association [HOA]）设定，该管理委员会的主要成员由大楼中的各个房屋屋主组成。
在新建的公寓大楼，费用由大楼的管理公司先行设定，然后这些费用可以由住户通过管委会进行修订。
一般来说，共益费加上修缮积立金通常约为每平方米300日元至400日元乘以个别公寓的楼面面积。
税额扣除
作为屋主，当您或您的税理士进行纳税申报（确定申告）时，共益费可以作为必要的支出经费被扣除。修缮积立金费用仅在满足某些条件
我该如何支付这些管理费？
如果您居住在日本并且拥有日本的银行账户，则只需从您的账户自动扣缴这些费用即可。
但是，一般来说，非日本当地居民就不能在日本开设银行账户，这就是为什么一些物业管理公司会为海外屋主提供管理费代缴服务的原因。在这种情况下，管理费将从您的租金收入中扣除。
我需要支付共益费和修缮积立金吗？
是的，做为房屋的所有权人，您需要支付共益费和修缮积立金。
如果您迟缴，管委会将发送催缴通知信。迟迟不缴费到最后，管委会可以对迟缴的房屋所有者采取法律行动，导致该房屋最后被宣告扣押。
租客的观点：“隐性”费用
当您在日本租屋并且租屋费用中没有明确记载共益费或管理费时，这些费用将被包含在月租金总额中。当房东在刊登租屋资讯时，他或他的物业管理公司可以选择不另外记载管理费，而是将管理费合计在月租金中。但是对租户来说，每月的租屋总计是相同的。
例如，以下两间公寓的每月的租屋总计是相同的：
公寓1：月租金115,000日元（含管理费）
公寓2：月租金99,000日元 +管理费16,000日元
当租客在检索租屋列表时，公寓2将会出现在最高租金设置为¥100,000日元的搜索范围中，公寓1将不会出现。又或是当租客将租屋列表的租金由低往高排序时，公寓2将会比公寓1先出现。但实际上，房东的每月总租金收入是一样的。所以如果您有一间房子要出租并希望您的房子可以被更多人搜索到，您可以参考以上说明。
另外要记住的是，较低的月租金意味着较低的礼金、保证金和仲介费，因为这些费用的收取标准是根据月租金（不含管理费）。因此对租客来说，即使每月租金总计相同，因为月租金较低的房子可以为他节省下不少租屋初期费用，他也就会优先考虑月租金较低的房子。
