泰国公寓租赁市场全解析！哪种公寓更好出租？
时间：2019-10-29
泰国公寓市场近年来以较高的租金比率和出租率吸引了广大的中国投资者。泰国的旅游业带动了房产市场的进一步发展，在过去的2018年，共有1050万国人赴泰旅游，在众多游客中，有不少人选择投资泰国房产。
2018年，中国买家赶超日本，中国成为了泰国房地产市场最大买方。今年，越来越多的投资者发现这个掘金地，纷纷入场。
为获得良好的租金比例以及较低的房屋闲置率，投资者们必须多加了解泰国公寓，包括租户的需求和最佳地段等等。那么泰国公寓为何如此抢手？哪种公寓更适合出租呢？
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公寓分5级，A，B级最有潜力
相比于别墅和联排别墅而言，泰国公寓几年以来一直都是国人主要投资的房产类型，想要更加了解泰国公寓，先要知道它的分级。
泰国公寓按级别来划分的话，大致可分为5种，分别是S、A、B、C、D。
S级：这种级别的公寓称之为奢华公寓或者是顶级公寓，占据最好的地理位置，居住环境优美、户型设计时尚大方，基本能做到一梯一户，独立电梯入户，层高不超3米，停车位在1：1以上。
这类房产一般不精装修，留给业主自由打造自己喜爱的居住环境，但厨房和卫浴这方面会配套全球顶级奢侈品牌。
S级公寓价格一般为25—30万泰铢/㎡，其占据市中重要位置，开发程度较为饱和，基本没有较多的上升空间。这一类别的公寓比较适合有自住需求、准备长期持有产权并追求高额租金比例的投资者入手。
A级：俗称高端公寓，主要位于商务区或者交通便利发达的地段，居住密度低，层高较高，精装修，厨房及卫浴会配套高级品牌，停车位比例保持1：1。这类公寓户型以30-60㎡为主，平均单价为20万-30万泰铢/㎡。
B级：中高端公寓，主要位于商务区、新兴地段以及交通便利地区，居住密度较低，一栋楼不超过500户，一层不超过16户，房源精装交付，厨房及卫浴会配套国内一线品牌，平均单价为15-20万泰铢/㎡。
A，B级别的公寓目前是泰国房产市场中性价比最高的投资选择，投资的租金，自住和上升前景都比较好，随着曼谷轨道交通的完善和市中的南移，主要地段的房价还将迎来新一轮上涨。
C级：中端公寓，主要位于城郊，远离市中，但也有一些靠近轨道交通。这类房产同样是精装交房，但密度较大，一栋楼的户数能达1000户以上，每层的户数在22-35户左右，居住体验感没有前三种那么好。目前，泰国中端公寓平均单价为8-15万泰铢/㎡。
D级：低端公寓，一般位于偏于地区或位置不佳的地方，户型以小户型为主，在23-60㎡之间，售价在8万泰铢以下，总价视户型面积而定。
这里小路比较推荐A、B级别的公寓，无论是从公寓本身的位置、稳健性、安全性、风险高低及潜力等等方面来说，这两种级别的公寓更好。C、D级公寓在购买时需要结合曼谷轨道交通未来规划来选址，投资者也可以考虑。
02
租赁需求旺盛，一居室最受欢迎
据了解，Dot Property曾发布过2018年曼谷公寓租赁市场报告。其总结了去年曼谷公寓租赁市场供应量、需求量。
2018年，曼谷通过该网站出租的公寓总数达到14308间，其中一居室的公寓需求量最为旺盛，在这份报告中，将近54%的公寓出租查询都是针对一室一厅的。
同时两居室公寓需求也十分强劲，有28.4%都是咨询这种类型的。12.7%的问询是针对三卧或三卧以上的公寓。单间公寓只收到了略高于5%的咨询，可见不受欢迎。
对于投资而言，小户型公寓更加适合比大户型更好出租，且租金比例也更高，房屋的空置风险小，是很不错的选择。
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公寓供给：中高端为主
报告上显示，Khlong Toei区每月平均有9,323个单位，是曼谷租赁房产最多的地区。Watthana区是曼谷第二大公寓出租单位区域。Pathum Wan和Huai Khwang地区在2018年的供应总量中排名第三和第四。
推出的出租房源中，租金2万-3.5万泰铢的公寓最多，占比37.4%。其次是高端公寓，租金在5万-10万泰铢的占比为21.2%。1万-2万泰铢的公寓供应量反而少，与需求量相对应，在公寓的供应上，一居室也占据主要位置。
时间上看，供应量最高的月份是2018年的1-2月，这两个月是曼谷传统的旅游旺季，大量游客涌入市中，极大促进公寓需求。
曼谷所有公寓租赁咨询中，近20%发生在1月和2月间。其次是3月，此时临近泼水节，世界各地的游客前来泰国，这一段时间供应数排在第二位。
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公寓租客与租金分析
调查显示，曼谷市的房屋租赁，租客以外籍人士为主，除了游客之外，在泰国工作的外籍人员占据了市中位置。即使这一数量增长有限，但该群体对曼谷高端租赁物业的需求一直都很稳定，对曼谷公寓的租赁市场起到了积极作用。
泰国房产局在2018年公布的《住房人士调查》中显示，来自中国的外籍工作人员近五年的时间里翻了一番，成为了除去日本之外的第二大外籍工作人员来源国家，占比达到了13.9%，由此可见国人越来越热衷于曼谷的投资。
外籍工作人员在曼谷通常2-3年为一个居住周期。高端租客很多会选择两居到三居的高端公寓，如果是CBD和轨道交通附近的这类公寓，租金最高可以达到人民币一万到一万七。
而本地白领和留学生，每月租金预算大概在2000多人民币左右。年轻人尤其是一些单身租客，大多会选择一居室或者开间式的公寓。
未来，曼谷的公寓供给将会更加专注配套设施和高品质的生活方式以迎合年轻租客的要求。总体来看，曼谷小户型的中高端公寓是最适合出租且租金最稳定的投资选择，投资者应根据开发商、地段等因素综合考量，以做出准确判断。文/有路，有路每日房产快讯，各国房产新动态早知道！
