想让你的泰国房产更好出租？这些必须先了解！
时间：2019-11-05
随着越来越多的高净值投资人士开始转战海外房产市场，东南亚房产市场近几年开始成为房产投资的热门候选地。目前东南亚地区经济发快速，城市化的推进迅猛，基础设施和交通建设还处于快速发展阶段，各要素价值上涨空间大。
泰国是较早被开拓为海外房产投资市场的国家之一，可以说是东南亚最为成熟的房产市场。一年多以来，泰国的地价经最新评测之后经历了新一轮的上涨，投资泰国的群体在享受租金上升的同时也收获了房价、地价上涨的红利。
尽管近期国际环境多变，各大网站上，泰国仍然是目前全球海外房产投资的热门目的地之一。在收到钥匙的那一刻起，相信国内的买家首先会考虑出租和物业管理的种种问题。那么，泰国房产出租的背后你需要知道什么？
01
三大出租模式
商务长租
商务长租模式主要集中在位置便利，配套齐全，能满足商务人士生活需求的市中区域。如：CBD周围以及曼谷BTS、MRT沿线地区，租客多为外籍人士与工作的本国高阶白领。这些区域地段房屋质量一般较高，多以奢华和中高端公寓为主，因此很受广大长租客的青睐。
这种出租类型无须厂商提供包租服务，只要房产的品质与配套过硬、地段好，租客一般都很稳定，开发商一般只提供物业租赁和托管业务。
民宿短租
泰国本身就是一个旅游大国，随着一带一路的发展和中泰高铁完工在即，届时将有大批国人赴泰旅游。旅游业的发展，让泰国的互联网民宿短租越来越受到消费者的喜爱。
目前泰国的民宿短租主要有两种形式，一是委托给短租公司做托管，具体费用需要以中介公司签订的合同为准。
二是自己在各种短租平台做出租，这种模式比较麻烦，需要用户自己打理，包括退租维护等等。如果不想在房产出租上费时费力，小路还是建议大家将房子委托给专业的短租公司进行出租。
酒店式公寓
酒店式公寓的出租形势多集中在芭提雅，清迈等地区，曼谷市中也有比较高端的酒店式公寓。酒店式公寓的出租形势可以为业主省去大量的时间，酒店物业管理维护服务好，出租率稳定，业主买房投资后，与酒店签订合同即可出租。
一般情况下这种出租形势分为两种：短租模式，托管费用从租金收益中以五五分成的形式收取；长租模式，托管费用与商务长租模式一样。
02
租客分析
外企员工
曼谷公寓供给在2019年达到新高，但仍呈现出供不应求的趋势。曼谷黄金地段的公寓市场的前景依然乐观，这是因为大多数在曼谷工作的外籍人士都选择在这一地段租房。
近年来中国企业外派到曼谷的工作人员也逐渐增多。外派员工享受公司与政府的住房补贴，尤其以日本、美国和欧洲最为丰厚，这些国家的外派员工不太在乎租金高低，而更多地追求生活品质，这些人一直是曼谷市中心出租公寓的需求来源。
非本地职工夫妇
如同北京一样，曼谷也迎来了大量外城人口入驻。一些外地的年轻夫妇经济实力不够在曼谷安家，因此大多选择租房生活。
双职工泰国夫妇大多会选择居住在距离两人工作地点都比较近或居中的地方。通勤便利且日常购物方便的城市一居公寓是他们最好的选择，这部分群体的预期租金大约在17000泰铢左右（4000-5000人民币）。
单身上班族
曼谷的单身者，尤其是上班族，比任何人都更愿意居住在到达工作地点交通便利的地方。
曼谷的白领不像日本的年轻工作者喜欢在市中核心区域租房，他们和中国一线城市的职工很相似，乐意租住在城市边缘但近轨道交通的公寓，主要是追求低廉的租金和便捷的交通。因此，曼谷城郊的单间公寓就是为这些人准备的，预期租金在1300-1500人民币。
游客群体
如果申请民宿许可在曼谷经营民宿的话，你的租金收入会受到旅游淡旺季的影响，每年的1-2月，是曼谷最适合旅游的时间，此时气候没有那么热，变得十分温和，大批游客的到来会使民宿需求变得旺盛。旺季时曼谷市中一居民宿均价在400-500元每晚，在淡季时，位置较好的民宿也会维持4k以上的收入。
总体来讲，如果打算将房产长租赚取获益的话，出租的话选择外国人最为稳妥划算，如需转售就选泰国本地人，这样不受其他国家的房产限制。
03
物业费和房产管理
泰国没有限制海外人士购房套数的政策，但一栋公寓楼内海外人士只能购买其中的49%，并且没有公摊面积。泰国出售的大部分公寓房产都是装修好的，家具以及软装等都是附送的，这比国内的房产要划得来。
海外人士在泰国购买房产时需要交纳2%的过户费、大楼基金以及物业费，其它水电费自理。公寓型的房产物业费约为60泰铢/平米，其中包括该公寓楼诸如停车位、游泳池以及健身房等配备设施。
泰国的物业管理费用相对比较低，物管公司会精心照料你的房产。购买的房产在出租选择上可以自找租户也可以通过当地的中介或是出租公司代为管理。
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