为什么巴菲特会看准迪拜房地产？
时间：2019-12-16
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为什么巴菲特
会看准
迪拜房地产？
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巴菲特最新一轮全球投资计划，
迪拜是唯一亚洲城市
被全世界投资者膜拜的“股神”沃伦·巴菲特（Warren Buffett），虽然已届88岁高龄，但依然雄心不减。这一次，他选择进军房地产行业。
2019年8月14日，总部位于阿联酋的IBC GROUP周三宣布，计划在迪拜收购1万套房产，用于装修和管理度假屋。
该公司表示，它已与巴菲特创立的跨国多元控股公司伯克希尔哈撒韦公司签订独家协议，将在海湾地区的房产服务中扮演顾问经纪角色，协助房产的确定、收购和融资。该交易价值50亿美元，有可能扩展到在全球100多个城市收购100万套房产。
说起巴菲特，闻名于世的是“股神”这个称号。但鲜少人知的是，巴菲特还在读高中时，是通过房地产迈出“以钱赚钱”的第一步。从那时起，房地产与巴菲特就结下了不解之缘。
巴菲特于2000年通过收购HomeServices进军房地产市场。如今，HomeServices已经成长为美国第二大房地产经纪公司，经纪人数量超过4.7万，销售额达到1270亿美元。
眼下，Home Services计划在将意大利米兰、奥地利维也纳和阿联酋迪拜，增加到其海外地产投资版图中。在巴菲特已经确定要投资的几个国际大城市中，迪拜是唯一的一个亚洲城市。为什么“股神”巴菲特投资房地产会看准迪拜？ 我们今天就带大家一起解读一下。
1 迪拜——
巴菲特布局投资房地产的城市
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迪拜隶属阿拉伯联合酋长国，面积约4400平方千米 （约相当于上海除去崇明岛之外的面积），只有两个季节，4-10月夏季，11-3月冬季。
阿拉伯联合酋长国是由阿布扎比、沙迦、迪拜、阿治曼、富查伊拉、乌姆盖万、哈伊马角七个酋长国组成的联邦制君主国，于1971年建国。位于西南亚的阿拉伯半岛东南部，与阿曼和沙特阿拉伯接壤。首都阿布扎比，也是境内最大部族的酋长国领地，阿联酋的国际代码为UAE。阿联酋采用联邦制度。
阿联酋最高委员会由七个酋长国的酋长组成，选举产生总统、副总统、内阁和议会来管理国家。所有酋长部落有自己的世俗和伊斯兰教的法律，用于民事、刑事和高等法院。迪拜是阿联酋七大酋长国中人口最多的酋长国；也是中东地区的经济中心，金融中心，航空中心。
迪拜号称中东的瑞士，社会治安极佳。阿联酋一贯采取政治中立的态度，历来是中东各国的避风港和自由天堂，各国人民在此相安无事，和谐共处。根据世界经济论坛的最新安全国家排名，阿联酋排名全球第二，仅次于芬兰，可见安全程度。
迪拜在地理位置上位于世界的中心，基本到全球任何大都市，大致都在8小时飞行圈。
区位优势也意味着迪拜可以同时向东西方之间多个国家提供金融服务。
迪拜位于亚洲和欧洲的中间，与伦敦有4个小时的时差，与北京也是4个小时的时差。
刚好填补了西方的纽约、伦敦，和东方的上海、东京两大时区之间的“金融真空”。因此，迪拜成为了连接东西方的最佳枢纽城市。从迪拜出发，无论向东还是向西，都非常方便。
根据9月12日发布的全球金融中心指数（GlobalFinancial Centre Index），迪拜凭借完善的基础设施建设、发达的银行和金融服务业，继续保持地区金融领头羊的地位，同时在全球金融中心排名中上升4位，位列第15位，超过了巴黎、日内瓦、洛杉矶、卢森堡、维也纳等国际大都市。迪拜也被评为2018年世界一线城市第9位。
如此备受肯定的国际地位，迪拜当然会成为巴菲特进军亚洲房地产市场的首选。伯克希尔哈撒韦公司HomeServices董事长Gino Blefari说：“迪拜是我们全球网络扩张的首要目标，因为它代表着世界领导者的创新，是全球顶级的贸易、物流、旅游和金融中心。”
迪拜目前人口约为315万人，算上流动人口超过430万人，其中15%为本地人口，85%为外来人口, 来自全球两百个国家和地区。各个国家都很多，周边阿拉伯国家，欧洲人，印度人，巴基斯坦人，中国人，俄罗斯人，都很多。迪拜是一个极度包容的国家，世界200多个民族及文化在迪拜相互尊重，和谐共处 。迪拜是全球人口增长最快的城市之一，以每年7%的复合增长率高速增长。
预计到2027年迪拜的常住人口将达到600万以上，是接下来几年世界上人口增长最快的城市之一。迪拜作为中东地区重要的经济贸易枢纽，经济发达、投资工作机会多，吸引了很多国外企业和劳工前来投资打工，迪拜有高达80%的外来人口，巨大的外来人口涌入，带来了旺盛的住房需求，使得迪拜房产租赁市场十分活跃，随之带来较稳定的高租金回报率。
2迪拜经济——稳步增长
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迪拜经济增长目前约为4%，据IMF（世界货币组织）预计在2019和2020年将达到5%左右。阿联酋外籍人士平均月收入约为38,000迪，约合65,000人民币。居民支出中住房支出占35%。
迪拜于70年代发现石油，靠石油发家，但与众多石油国家不同。迪拜的领导人早早认清石油经济非长久之计，从石油赚取的第一桶金大力投入城市基础设施建设，依靠其极佳的地理位置（亚洲、欧洲、非洲大陆的中心）发展贸易，航空，物流，形成良性循环，逐渐使迪拜成为中东北非地区十亿人口不可取代的物流中心、贸易中心、金融中心。迪拜目前现在基本已经摆脱石油经济，其石油产业仅占其GDP的2%比重。贸易，物流，航空，金融，旅游为其支柱产业，其多元化的经济组成保证了其持续健康的发展动力。
作为世博会主办城市，一向力争全球第一的迪拜，聚集了全球最前沿的科技与人才，为迎此盛事，正全力备战，飞速发展，大力提升城市基础设施，力争成为史上最成功的盛宴。在这冲刺的两年间，大量资金、人才涌入迪拜，促成城市的高速发展，经济的腾飞。
世博会举办期间，将吸引超过2000万人次游客从全球各国来到迪拜，一睹迪拜风采。在此期间，房价，租金，人工等等势必将大幅上涨。世博会也是商业交流和发现商机的重要平台，迪拜将迎来一次难得的展示机会。经过此番展示，迪拜无与伦比的优势将大放异彩，必将吸引全球大批商户入驻迪拜，投资迪拜，促进迪拜长期发展。
而为冲刺世博会发展的基础设施和引进的科技与人才，也将长久裨益迪拜的长期发展。因此无论是世博会准备期间的影响，世博会举办期间的影响，和世博会后的影响，对于迪拜都是难得的发展机遇！
据统计，上海世博会之前，2008年的全城平均房价约1.3万/平米，2010年世博会期间已经接近2.5万/平米，世博效应让上海房价两年翻了一倍！而且上海人口基数多，城市面积大，且限购，对房产价格的影响一定程度上被抑制。对比不限购的人口相对少的迪拜，可能世博会对其房价会产生更大的影响！
3 迪拜房地产市场——
安全且稳定
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迪拜是建筑师和设计师的天堂，各式现代、超现代的建筑风格让人目不暇接，让人不得不惊叹迪拜用短短40几年的时间就发展成国际大都市背后蕴含的战略和野心。世界第一高的哈利法塔和世界第一大的购物中心（开发商EMAAR集团），七星级帆船酒店，还有被誉为“世界第八大奇迹”人工棕榈岛。
迪拜的房价的性价比还是非常不错的，大致在2-4万人民币/平米，迪拜的租售比大致在7%左右，一百万的房子一年收7万左右的租金，而且投资迪拜房产，没有房产税、印花税以及遗产税。
有吸引力的投资回报，也是迪拜房地产的最大投资价值之一。根据阿联酋最大的英文报纸《海湾时报》（Khaleej Times）报道，迪拜房地产业的增长主要是由居住在阿联酋的外国人，和生活在世界各地的海外投资者推动的。迪拜土地局（DLD）的数据显示，在2017年迪拜一共产生69069宗房地产交易，总价值超过2850亿迪拉姆（约776亿美元），其中包括39480名国际投资者，通过52958笔交易，投资了1070亿迪拉姆（约291.3亿美元）。也就是说，超过65%的房产投资来自外国投资者。而且，迪拜在2017年的土地交易总值2850亿迪拉姆，已经高于联合国承认的211个国家中144个国家的国内生产总值。即，迪拜一年卖房子所产生的价值，比144个国家一年的GDP总值加起来还要高。
迪拜的房产法律非常健全，
从各方面保护了投资人的利益，
塑造了良好健康的市场体系。
A资金安全——担保账户
Financial security
迪拜土地局规定，开发商针对每一个销售项目，均需申请一个受土地局监管的担保账户。此账户用于确保投资人的资金安全及项目的完工。所有项目的担保账户均不关联，在开通时开发商必须按项目价值存放一定比例资金，用于项目启动资金。所有新房销售款项，开发商只能通过担保账户收取，用于施工。开发商只有在交付房屋后，允许取出资金作为利润。若因不可抗力开发商必须取消项目，投资人资金将在土地局监视下由担保账户安全返还。
优点：
1) 安全——投资人资金受迪拜土地局保护和监管，开发商无法利用该资金进行其它用途；
2) 专款专用，不受开发商任何外在债务影响；
3) 该机制促使开发商加紧工程，早日交付，取出企业利润；
B期房房产证——Oqood 阿库德
Staging house property certificate
迪拜房产法规No.（6）of 2010规定，所有新房交易合同，开发商必须申报迪拜土地局，注册并公证登记。公证完成后，投资人将得到一份迪拜土地局公证的期房房产证——Oqood 阿库德，涵盖房屋基本信息（如楼栋，单元，面积，合约价格等）。 阿库德作为新房的拥有权证明，用于在项目施工期间保护并公证投资人的资产权益。获取阿库德后，投资人可以在施工期间进行房产交易或转让，交易同样得到土地局认证。由于迪拜房产首付金额较低，期房交易将极大增加投资人的资金利用率，以较低财务成本获取高额收益。 房屋交付后，迪拜土地局将颁发现房房产证（title deed），取代阿库德。
C交付面积差异仲裁
Delivery area difference arbitration
若实际交付房屋面积大于合同规定面积，开发商不得向投资人额外索要费用；
若实际交付房屋面积小于合同规定面积5%以内，开发商无需赔偿；
若实际交付房屋面积小于合同规定面积5%以上，差异面积开发商需按原约定单价赔偿投资人。
D权益维护
Equity maintenance
投资人可在以下几种情况下撤销与开发商合约，并获取赔偿：
1) 开发商无正当理由拒绝交付房屋；
2) 开发商擅自改变销售合同中规定的建筑材料标准与质量；
3) 交付房屋后，该房产由于建造原因无法居住；
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巴菲特投资的这几个地区的房地产市场具有几个相似特点：
首先，所选地区皆为经济比较发达的地区，或者首都城市，基础设施相对完善，人口的国际流动相对频繁。
其次，政府对房价的控制力相对有所限制，资金流动较自由。
最后，这几个地方的房价目前都处于平稳上升的趋势。
巴菲特一向擅长逆市买入低估值的资产来进行长期投资。1965-2018年，伯克希尔的复合年增长率为18.7%，明显超过标普500指数的9.7%，在过去13年中，伯克希尔哈撒韦公司的表现要优于标准普尔500指数10倍。
而巴菲特投资迪拜房地产就是价值投资的典型案例，在低价的时候买入并长期持有。所以，迪拜，你有必要关注一下。
