马尼拉房产数据全解析：租金收益领先亚太，人口红利期达40年
时间：2019-12-18
近年来菲律宾经济持续增长，2016年GDP增速达到6.9%，成为了亚太地区增幅最高的国家，势头令人咋舌。亚行认为菲律宾经济2017年和2018年仍将保持较快增长，将继续成为全球增长最快的经济体之一。
▲2016年菲律宾GDP增幅领先全亚洲 数据来源：Trading Economics
房地产业已成为菲律宾发展最快的行业之一，大量新建项目的涌现便是明证。根据菲律宾官方数据，全国现在大约有600多个新的基础设施项目在建或者在筹备之中，而这些项目中的一半都位于首都马尼拉。今天，就用数据说话，从“天时”“地利”“人和”三大角度，为你全面解读为何马尼拉的房产值得投资。
| 天时 |房产增值可达10%，租金收益超6%
亚洲开发银行发布的报告称，得益于政府推进基础设施建设以及内需增长，亚行将菲律宾2017年和2018年经济增长预期分别调高至6.5％和6.7％。2017年6月世界银行发布的《全球经济展望》预测，由于菲政府扩张性财政政策和快速增长的公共和私人投资，同时强劲的汇款、信贷增长和低通胀支持了私人消费，共同推动了菲律宾整体的经济发展。
整体经济的腾飞自然也促进了房地产业的繁荣发展。目前，马尼拉金融中心区和马卡蒂（Makati）中央商务区的整体房价已经大涨7.91%，均价约2万人民币每平方米。而靠近CBD附近高端公寓均价也有大幅上涨，例如位于Rockwell Center的三室公寓平均价格上涨了11.5%。
▲亚洲主要国家和地区市中心房屋均价（美元/平米） 数据来源：Global Property Guide
从上图中，我们也不难看出，即便涨幅如此迅速，马尼拉房产的均价在亚洲主要城市中仍是偏低的，可以说是处于十分难得的价值洼地之中。从下图中也可看出，菲律宾楼市已经走出金融危机的阴影，以每年接近10%的幅度持续升值。
▲菲律宾房产增值趋势显著 数据来源：Colliers International
近年来，马尼拉的房产空置率低于8%，而除了极低的空置率，马尼拉的房屋租赁需求也在不断上涨。在过去的几年内，菲律宾国内市场对于高端房产的租赁需求也达到了7%~9%的增幅，并根据业内人士推测，随着菲律宾经济的不断发展，这种需求还会不断上涨
▲亚洲主要国家和地区租金收益 数据来源： Global Property Guide
经济飞速发展的大环境，加上供不应求的卖方市场，也就不让人奇怪为何马尼拉能有领先亚太地区的租金回报率了。
| 地利 | 游客增长38%，投资数额增长43.8%
从地理环境来说，中国与东南亚诸国一衣带水，地理位置上看很接近，而菲律宾更是处在这样的“地缘”优势中。
▲中国游客赴菲律宾人数增长 数据来源：JLL
目前国内已经有许多城市，诸如北京、上海、厦门、晋江、台北、广州等开通了直飞菲律宾的航线，每天都有数班航班飞往马尼拉。因此，这也在一定程度上为许多投资者提供了便利。随着东南亚地区整体旅游业的蓬勃发展，也有越来越多的中国游客去往菲律宾享受无敌的海景资源。中国在菲律宾2016年海外游客来源中排名第三，更是在总人数上比2015年增长了38%。
据《马尼拉公报》报道：尽管全球市场充满不确定性，2016年菲律宾实际外国直接投资（FDI）同比增长40.9％，从2015年的56.6亿美元增长为2016年的79.3亿美元，体现了外国投资者对菲律宾宏观经济基本面的信心。
▲中国在菲律宾投资趋势图 数量来源：JLL
自中国提出“建设区域经济共同体”和“一带一路”倡议以来，中菲关系日趋紧密。而这也间接推动了中国投资者在菲律宾的投资热情。在2016年第4季度，中国投资者的投资数额比2015年同期增长了43.8%。而随着菲律宾政府对基础设施建设的大力投入和稳步增长的经济环境，相信中国投资者将能受益于其经济增长大潮。
| 人和 | 40年人口红利，政府投资万亿助力
菲律宾现在人口超过了1亿，平均年龄却只有26岁，当中国和西方国家面临人口老龄化问题时，菲律宾却拥有75%的劳动人口，这些人口无疑都是经济可持续发展的核心力量。目前，菲律宾人口增长率接近2%，到2050年的人口结构依然是增长型的，人口红利至少能释放40年。下图展示的菲律宾人口结构显示，有67%的菲律宾人年龄在35岁以下！
▲菲律宾人口年龄分布 数据来源：JLL
汇丰银行预测到2050年，菲律宾将成为世界第16大、东南亚第一大经济体。而依托菲律宾大量的会讲英文的年轻人口，短短十年，菲律宾超越印度，成为世界最大的外包服务BPO商务中心。而如此庞大的年轻人口自然也会刺激经济增长，拉动住房和写字楼的需求。
现在菲律宾政府也已经逐渐意识到了房地产市场的蓬勃发展，开始大量投资基础设施建设，助力整体楼市的健康发展。根据计划，菲律宾政府将在2017年到2022年的六年间投资8.4万亿比索进行基础设施建设，目前已经开工或正在筹备的项目超过30个，其中就包括价值70亿美元的地铁系统。菲政府预测，巨额基础设施投资将有效刺激经济，使国内生产总值在未来几年内维持约7%的增长，同时平均每年为菲律宾增加100万个就业岗位。
▲马尼拉地铁规划图 来源：Department of Transportion
上面三个方面的数据分析，让人不难发现菲律宾房产具有高租金回报、高涨幅和低投资成本的优势。弗沃德现已上线了以位于马尼拉的兼具性价比和投资价值的菲律宾房产。未来，弗沃德也将不断开拓市场，带来更多菲律宾好房，以满足用户多样化需求。
