菲律宾房产 近期常见问题答疑
时间：2019-12-26
1.菲律宾房价现在三万四万了，是不是已经见顶，是不是风险很高接盘侠了？
答案：不是，成熟社会租金收益只有4%.菲律宾目前租金收益7-8%。这证明菲律宾房价还不够高，以马尼拉地区为例子，我认为未来四年到五年保守说房价会照目前价格翻一倍，租金收益五年后会回归正常社会的3%-4%目前租金收益偏高是因为房价不够高而导致的。
2.还能涨吗？那么高谁买？
涨是一定的，目前购买者是外国投资客和本地富人高薪的本地精英为主，但是刚需早晚都得买，社会开发商是不会回调价格的，从2015至今从没回调，即使是在菲律宾房产崩盘的1997年，开发商也没有回调房价，1997年菲律宾经济大萧条时期，大的开发商停开新盘，小的开发商倒闭破产清算，虽然行情不好，但是官方房价没有回落，买私人手上不能继续付款捡便宜的有机会，但房产永远是房产，不要报有看热闹幸灾乐祸的侥幸心理，
菲律宾房价相比一国首都的房价标准还是低位(越南胡志明，泰国曼谷中心价格参考一下)，5年内根本不会破。积极参与，把房价一起炒上去，要好过你等房价回落好，以菲律宾目前情况，五年内你等不到的。
3.我恐惧，我总是下不了决心去买，早期便宜时候恐惧，现在稍微贵点更恐惧，怎么破?
谁不恐惧，没有什么比穷更让人恐惧，当你弱穷的时候全世界都会欺负你，房子这个东西还是早投早上岸，很多机会最初都是看不清，看的清的时候已经不能称之为机会了。
4.菲律宾期房为什么比二手房贵?
信贷发展不全面，外国人买二手房几乎不能贷款需要全款，期房4-5-6-7年付款期，也是免息期，开发商只收了你一成10%首付款，当然价格上会要您一点利润，你贷款30年那也不是白贷给你的，你付出的利息几乎是房价的一倍，这你都ok.菲律宾期房溢价一定比例也是合理的，毕竟它容你月付，不像一线城市买不起的就永远买不起了，在我看来，菲律宾房产最大的魅力和优势就是付款方式和高租金回报。
5.菲律宾期房，目前你推荐买哪里有潜力？
阿亚拉开发的阿拉邦viento.有小户型24平，均价3.3万，月供8000. 50平一房一厅，均价三万，月供8500.独立富人区卫星城，高科技小镇，IT.保险.博彩.
ORTIGAS南站地铁700米的portico.有小户型30平米，均价3.5万，月供6000.这里属于ortigas的高档社区capital commens.交通便捷性显而易见.明年预计通车的BGC-ORTIGAS LINK大桥通车之时，该盘是最大受益楼盘之一，明年大桥通车时这个盘会暴涨。
6.菲律宾房价未来五年走势，你如何看?
会是现在价格的一倍，(目前价格3-4万还靠谱的房子)是从2015年到2019年五年时间涨起来的，2015年时候马尼拉房价1.5-2万人民币一平米(马卡蒂)，未来五年依然处在上升期的菲律宾房产会冲刺6-8万人民币一平，也就是到2023年菲律宾马尼拉房价会破6-8万一平至少，之后是继续涨还是开始调整阴跌，要看马尼拉这几年基础建设情况和经济改革情况，如果一切都是进行的好，可能还会涨3年。不然则进入阴跌调整期，调整幅度10-15%.最高不超过20%.十年周期，房价翻倍2翻，这点跌幅不足以怎样，可以忽略，房地产是一个循环，一个循环向上的东西，已经购买的人会在一轮一轮循环向上的过程中享受红利。
犹豫观望的人，会在周期中幻想成功，你看最近国内房子又跌了，开心的都是那群错过和没买的人，但是涨了几倍跌20%对持房者没什么影响。大部分政府都是依赖土地财政，开发商更是希望房价炒高最大收益者就是土地持有者的开发商，菲律宾富人和精英阶层持有房产很多(目前菲律宾还没有p2p.区块链，菲律宾富人除了买房买地购物享受，资金也没有什么特别好的出路)，他们更是希望房价上涨进而达到既得财富增值，菲律宾的ROI 7-8%也明显高于成熟国家的4%ROI.在未来马尼拉的租金收益会更向4%靠拢，怎么靠拢？房价涨分母变大就靠拢了。
现在菲律宾的房子就是不愁卖，你不买，别人会买，别人就把你的肉吃掉了，顺势而为很重要。这世界上唯一希望房价跌的人就是还没买的人，但他们往往是无力的。
7.现在房价已经三万多了还能炒吗？
能，短线压力变大，但中长线还是非常看好菲律宾房产，买交房周期长的项目，尽量买面积稍大些的刚需户型(一是中大户型均价低于小户型，付款方式更优惠，未来更符合刚需)，几年后再看今天的三万多，你的感觉会是非常便宜，为什么当年我没有买。货币贬值的今天，能买的起的一定要买，穷人纠结细节，富人看大方向，穷富都是有缘由的。
房价这个东西是个循环来的，三万多觉得贵，四万多就觉得不贵了，因为人们对利润的追求是无限的，只要持续看涨，就还是很多人会买。指望菲律宾再跌回两万，这种事儿是永远不会发生的，最多就是几年(5-8年)后涨不动了，横盘在高价位，涨三倍跌15%有毛线用，没买的还是买不起。如果资金量充足可以从私人手上捡些便宜，这个是可能的，就是那些自己扛不住的，但是即使这种，阿亚拉ALVEO的房子，卖的时候也会比当初买的时候贵，就即使是原房东快断供了，也不会原价让你捡这个便宜。能捡到这种便宜的都不是它家房子，破烂开发商的很多，但捡的是便宜还是烫手山芋只能仁者见仁智者见智了。
8.你怎么看那些打阿亚拉擦边球的盘?
最近听说了一些，什么dmci靠近vertis north.然后sun trust靠近vertis north.某某一号靠近park link。姑且不说阿亚拉的项目目前还是一块空地，要10-15年才建起来，就即使阿亚拉社区建起来，你也没办法共享资源好不好，最多就是准许你的车路过，用用商场AYALA MALL而已，小区的门你都进不了，怎么共享资源？！这种盘，一般只单耸一幢楼四年就交楼了，阿亚拉整体社区建好至少15年，你中间的11年房子干什么去？空关着?出租?没建好前周边荒荒如野连个进出的公共交通都没有，租谁呢？出租11年后的旧房子能卖几个钱？就即使11年后整体价值提升，真有接盘侠想买那片儿的房，他的首选也一定是阿亚拉社区内的崭新期房二手房alveo的，或者买不起ALVEO的他也会买avida全新转售的，而不是已经11年楼龄使用过的旧房子，这个社会是有阶层的，有钱人不会去住。
过程是漫长和痛苦的，不如买在一个相对成熟的区域，几年后就可以见到利润更实际。
9.你怎么看待菲律宾的菠菜问题？
取缔和全禁止是不可能的，菠菜如果全取缔对菲律宾经济的打击是硕大无比的，聪明如杜特尔特的总统是不会干这种傻事儿的，但查税，控制，和规范是必然的。
菲律宾的菠菜行业也会像其他行业一样经过大鱼吃小鱼的洗礼。投资客需要做的不是过多担心，而是抓紧时间，在菠菜好，经济向上走的周期中利润最大化。人不能因为知道有天会死就不活了是不是?这个国家最有钱的十个人，八个都是做房产的，一个是做菠菜的，菠菜崩写字楼崩房产租赁崩，房产买卖虽然不会崩，但也会受到致命一击。
取缔菠菜就把这个国家最有钱的9个人统统得罪了，另外把自己国家经济搞垮了，哪个菲律宾总统敢？！
10.三万多四万在一线城市也能买到房子，我为什么要投菲律宾?
菲律宾三万多四万的房子如今全是买的一线二线核心地段最好开发商的房子，与上海核心地段的房价一比，一目了然。
我们今天买的菲律宾马尼拉核心地段的房子，在未来这都是无法再生的土地资源，对不发达国家的投资一定要抢占核心资源。马尼拉有2400万人口，人口基数大，即使在未来5年，有5%的人口在菲律宾经济改革中成为精英阶层，那也有120万先富起来的当地精英，会对高端房产有需求(刚需)。
以ORTIGAS楼盘PORTICO为例子，一幢楼不到600户，这已经是ALVEO盖的高楼43层，一层12-14户，这种楼盘阿亚拉一年最多开十个，也就是说阿亚拉ALVEO一年最多造出6000户，甚至更少，像阿拉邦，ARCA南都是限高20层一幢楼只有280户的，那么问题来了，未来十年6万套高端盘VS120万马尼拉精英需求，即使精英都配对精英成功组建了60万精英家庭，那也是10倍的需求量VS实际供给量。
买菲律宾房产短期内你的生活质量一定会受到影响，没有例外，但不买几年后你会更忧虑，再过几年你会发现你再也买不起了即使你已经不再挑剔即使你已经不介意远近情愿住到城边子去。而买了房，尤其是利用杠杆贷款买房的，几年后你会发现你的贷款有人努力工作每月帮你还(租金抵贷)，但房子却是你的，你只负责活好活久享受生活。
