菲律宾马尼拉的房价在未来3年内，将保持100％的增长速度！
时间：2019-12-23
前言：根据房地产研究调查指数显示马尼拉的住宅房价趋势保持乐观。符合菲律宾的经济复苏和购买力提升趋势。马尼拉的住宅物业价格在2017年间有所上升，自2015以来已上升逾105%。在2017年的最后一个季度（4Q2017），价格指数从上一季度的199上升到205，环比上涨3％。
2017-2018菲律宾房市回顾
从2010年开始，菲律宾房地产市场沿着该国强劲经济增长的道路蓬勃发展。
2017年，马尼拉商业区新增办公面积超过7万平方米，打破了新纪录。尽管如此，空置率仍然很低，仅约为5%。
许多中国公司，尤其是科技和博彩公司，将他们的办公室外包给了马尼拉这样的城市。不可否认，不断增加的中国投资者，推动了房地产需求，并推高了房价。
除马尼拉外，部分公司也选择了落户宿务及其它城市，对当地的房产市场也产生了一定影响。
马尼拉房价涨幅对比
近年来，马尼拉房价与租金大幅上涨。下面呈现一组官方数据，以供参考首都区住宅公寓价格的同比涨幅：
- 2017年 - 10.4％
- 2016年 - 9.95％
- 2015年 - 13.43％
- 2014年 - 7.11％
- 2013年 - 14.37％
但首都区及首都以外的房价上涨存在很大差异。在首都区，房价上涨了约10.4%，但首都区以外的价格上涨仅为8.4%。
总体而言，2017年全国平均房价上涨了约9.4%，其中复式房屋涨幅最大，其次是公寓单位。
马尼拉历年预售公寓对比
2018年，马尼拉中央商业区的预售公寓达54000套，2017年为53000套。其中，170万到590万比索之间中等价格的公寓的预售量最多。
2018年，马尼拉公寓期房预售量超过房地产开发商推出的43000套。2016年和2017年该数字分别为35000和36000。但随着马尼拉地区土地逐渐的不足，中央商业区的土地价格高涨，2019年新动工公寓数量会减少。因此在本就供不应求的马尼拉市场上，加之减少的新建公寓，马尼拉及其周边的房价，可能会涨到一个新的高度。
- 截止2019第三季度，有关马尼拉房产的数据报告：
--住宅房地产--
供应
2019年第三季度完成了6,100个单元，主要来自马卡蒂市和奎松市。截止到2019年第三季度，马尼拉大都会的住宅供应量总计36.72万套。从2019年第四季度到2022年，新增的公寓供应可以达到90,300个单元，主要来自马卡蒂市和奎松市。
租金和房价
租金每月每平方380-1,200比索，房价41,000-471,000比索每平方，期房房价75,000-421,000每平方。
开发商份额
马尼拉房地产开发商的市场份额预计
截止到第三季度，前4大开发商分别是SMDC，美加地产(Megaworld corporation)，阿亚拉地产(Ayala land)和DMCI。他们也将在未来继续领跑马尼拉的房地产市场。
空置率
马尼拉大都会各市区空置率
- 马尼拉：0.6%
- 马卡蒂：2.2%
- 帕赛：1.0%
- 帕拉纳克：1.3%
- 奎松：5%
- 帕西格：1.2%
- 曼达卢永：4.7%
- 塔吉格：3.4%
- 穆丁鲁伯：1.5%
出售率
2019年第四季度到2022年，总出售率预计达到95.9%。
马尼拉大都会各市区预计出售率
- 马尼拉：99.9%
- 马卡蒂：99.5%
- 帕赛：99.4%
- 帕拉纳克：100.0%
- 奎松：84.5%
- 帕西格：99.3%
- 曼达卢永：100.0%
- 塔吉格：100.0%
- 穆丁鲁伯：99.7%
需求驱动
租房驱动：企业租房，职员租房，本地人租房
- 外籍员工
跨国公司、离岸外包公司、大使馆和领事馆的外籍员工，对公司住房的需求推动了马卡蒂CBD，全球城，奥提加斯CBD的中高档租赁市场。
- 网络菠菜职员
为网络菠菜职员提供的住房需求，推动了湾区的租赁市场。来自网络菠菜职员租房的需求驱动，也在奎松和曼达卢永市开始上升。
- 本地劳动力
其他租赁市场的驱动者，是在工作地点附近找住所的当地雇员，以及影响学校附近租赁需求的学生。
购房驱动：高净值人群，年轻专业人士，新组建的家庭
- 最终用户
住房用户有4类，改善型住房家庭、未成家的年轻人、新组建的家庭、海外劳工家庭。不同地区的住房用户集中程度不同，改善型住房家庭位于居民区，如奎松市和帕西格市，或者CBD边缘地区。而年轻人大多位于CBD边缘区域或新兴城镇。
- 投资的高净值人士
当地的高净值人士主要来自富裕家庭或者公司高管，他们购买房产是为了在资本增值后转售或进入租赁市场。外国高净值人士的投资大多被归类于企业需求，这些房产用来提供就业住房。外国投资者更加关注与他们业务相关的领域，如跨国公司和大使馆的CBD区域，以及湾区，网络菠菜集中的奎松市。
未来，马尼拉房产将保持强劲的增长势头，投资者一定要抓住黄金期，与其观望不如早点下手，早投资早收益！
