大阪南部核心难波，价值堪比北京王府井，置业日本先往这儿看！
时间：2020-01-03
在日本买房无论投资还是自住，如果买到商圈或CBD附近的房产，一定会在生活便捷性和投资的回报上拥有极大优势，在日本买房投资，城市核心商圈似乎成为了高回报的不二法门。
大阪南区的难波，是整座城市人流量最多的地方之一，这个地区的地位，堪比新宿和银座在东京的地位。在最新的调查当中，日本人在关西地区最想居住的地区排名，难波位列前四。
交通便利 商业核心
难波是日本大阪市中央区一个地区，与大阪站附近的梅田同为大阪两大主要商业购物区。其名称由邻近区域浪速区转变而成。
黑框为难波区域 图片来源网络
难波为大阪南部主要交通枢纽，是多条铁路线包括南海电铁与近铁难波线的总站，西日本旅客铁道及大阪市营地下铁亦设有难波站。
整个难波范围包括道顿堀与千日前一带地区，设有不少购物、饮食及娱乐场所，酒吧、居酒屋、弹珠机店林立。
这么说对于中国的购房者可能还是没有什么明确的概念，对比国内的话，大阪就相当于北京的王府井，老城核心高端时尚，地价非常高，都市气息也是十分浓厚。
游客众多 逛吃好去处
如果去旅游的话，难波也是大阪观光的必去景点之一，这里有数不清的美食小吃，各种口味的大阪烧、章鱼小丸子、日式拉面自不用说了，这里的螃蟹尤为著名，有好多海内外知名的螃蟹店！
这里有著名的“千日前”“戎桥筋”“NAMBAWalk”等地上、地下商店街，离心斋桥也非常的近。总之，难波既是体验大阪特有的风土人情的好地方，也是购物的好去处。
从难波到大阪任一商业区都是非常便利的，在地铁难波站，15分钟内就可以直达心斋桥，天王寺，道顿堀，日本桥等核心商务区，非常方便。
道顿堀
道顿堀于木津川及东横堀川连接，全长2.5公里，大螃蟹招牌是其重要标志。道顿堀美食街可以说是大阪最繁华的商业区，地标级的美食聚点。
这里几乎每一寸土地都被商铺所占据着，也是“吃倒在大阪”文化的发源地，在这里有来自全日本的山珍海味，每天的游客川流不息。当夜晚来临，更是熙熙攘攘，热闹非凡。
道顿堀是大阪的核心，日本地标级购物区，人流如织，日流量可达百万。道顿堀除了繁华以外，交通也非常的便利，是众多旅游者赴大阪旅游的居住首选之地。以道顿堀中心点，周边徒步10分钟范围内的酒店约达176家。
黑门市场
黑门市场被称为大阪人的厨房，是从江户时代开始经营的传统市场。全长近600米，市场里总共有约170家店铺，从新鲜和高品质的肉、蛋禽类到蔬菜瓜果以及海鲜等鲜活产品，应有尽有。
DOTON PLAZA
大阪道顿广场是大阪新落座的综合性购物中心，从日本的特色纪念品到国际一线名牌商品均陆续入驻于此，珠宝、箱包、手表、各名牌化妆品、香水均有专柜可供选择。楼内还设有寿司店以及体验中心，定期举行各种日式传统文化的体验活动。
堂吉诃德
位于道顿崛川边的免税店唐吉诃德在日本被称为惊安的殿堂，堂吉诃德是个24小时连锁购物店，里面有药妆、零食、家用小电器、厨房小工具，是日本比较有名的“杂货铺”，购物性价比极高。
日本桥
日本桥（Nihonbashi）是大阪城南的著名电器街，正所谓“东有秋叶原，西有日本桥”，日本桥作为日本三大电器街之一，不仅是采购价廉物美高品质电器的最佳场所，近年来也逐渐成为御宅族流行文化的圣地。
房产潜力投资地
据“日本土地价格”数据显示，近几年日本的地产市场有明显复苏迹象。地价自2013年以来，连续几年都保持上升趋势，并且逐渐趋于稳定，房价自然而然跟随地价上涨。
▲大阪租金比世界领先
《2018全球城市租金回报率》TOP10可以看出，日本的大阪市排名第二位，大阪的租金回报率是5.91%。
大阪的办公室需求非常好。大阪市中心的办公大楼空置率一直在0%左右，办公用房一直供不应求。新建办公大楼很快就会满室的情况，一点都不少见。
2013-2019年，大阪地价一直呈现上涨趋势，平均年涨幅达11.3%，2019年大阪市中心3区的基准地价为：
中央区 343万日元/平米
北区 320万日元/平米
西区 115万日元/平米
而难波位于中央区便利的区位，不仅方便到机场，也方便出行。区域房价的租售比价值可以说是个意外的惊喜。在难波入手一户建，坐享地价和房价的双重红利，不失为一个投资好选择。
▲Airbnb上搜索到的客房日租价格
在Airbnb上搜索评分难波区域在4.0以上，屋内设备完善、交通便利，而且可以获得普遍好评的房间，平均日租价格大概在￥550元左右。房屋大多是有些岁数的房子，但内部装修得还是很干净别致的。
▲大阪区住宅市场价格，来源：utinokati
在日本当地二手房网站查了一下难波的二手房数据，平均房龄在21年左右。二手房一户建市场价格区间在1248万日元-8500万日元（约合人民币￥80-550万）之间。
▲难波区域内的公寓房龄占比和价格，来源：utinokati
调查显示，从网站的一户建价格走势，与北区和大阪府对比，难波的一户建价格走势领先于其余2个区域一路看涨。
又从日本地价公示网站上查了一下地价涨幅对比，难波区域商圈的地价涨幅高于整个大阪的整体涨幅。而大阪地价的整体涨幅在日本排名第二。
小路对比之后，总结下来位于浪速与中央区之间的难波房产就是2点：1）新房稀缺，二手房平均价格在￥100万左右；2）二手房价格持续走高，地价增速高于大阪平均涨幅；
从房产投资角度上考虑，如果在难波投资房产，跟着地价涨幅和二手房价格涨幅这2条线走，房产增值的保险程度和空间会相对更大。
如果入手的是带有土地的一户建项目，大阪民宿特区可直接办理民宿经营许可，365天营业。若按照￥150万投入收取租金，按日租500计算，年租金可达近15%，再扣除掉持有成本，年净利润差不多也可以到10%。
当然，这只是一个预估，如果位置好的一户建的价格高一点，年利润在8%左右应该算是比较平均的。
小结
近几年的大阪，人口正保持稳定增加状态。根据日本人口普查，2018年迁入大阪市内的人数约为20万人。向大阪转移公司本部的企业也在增加，并于2018年创下了过去23年中的最高转入记录，达到174家公司。
受大阪世博会和IR的吸引，将会产生更多的常住人口和游客人口的流入，日益增加的外国游客使大阪的民宿业发展更加迅猛。
