日本房产持有费用解读！修缮费和管理费丨海外故事汇-知识篇
时间：2020-04-17
日本公寓的管理共益费一直被大家吐槽，是因为日本的公寓和一户建（一般为2-3层小别墅，房主自己管理修缮）相比，每年不仅多了管理费、修缮费、还会有停车费等杂七杂八的费用。但实际情况，日本公寓的费用真的贵吗？
我们买的房子经过若干年的风吹雨打和日光照射后，外墙难免会出现劣化；经过若干年的使用后，下水管道难免会出现堵塞。大部分的建筑物，都是面临如此问题。
但是，为什么日本很多已经20-30年的老房子会显得比想象中更好？
道理很简单：所有的建筑物都需要预防性维护及定期维护，不能等到真出现了问题后，再急吼吼的去补救。如果不进行维护，又何以有日本百年公寓的存在。
没错！再简单的公共建筑物也需要有物业管理来统一维护。日本的物业管理公司不仅管理规范，收费也有统一规定。最重要的是，物业管理不是摆设……
A. 管理费
这是管理公寓建筑物的费用。主要包括：建筑物设施的检查费用、管理员费用、管理公司费用、清理费用、公共地方的水电开支，及建筑物保险费等。公寓的业主需要按月支付。如果房产是出租状态，管理费也由房东支付。
日本的社会治安普遍较好，很少发生入室盗窃事件。因此，日本的物业管理公司的主要工作，并不是负责大楼的安保或小区安全管理，而是注重于大楼自身的质量和品质的管理。日本物业管理公司几乎不需要雇佣保安人员，而把主要的财力和精力投入到建筑的日常管理中，包括清扫楼道、管理垃圾、擦洗门窗和楼梯护手。
也有一些公寓楼的物业管理公司会在一层设置一个专门通讯室，派驻专门的工作人员进行固定时间内的管理，主要负责大楼内外的每天清扫工作；处理业主的咨询业务；监管进出大楼的人员等。PS：一户建属于自己独栋物业，所以在日本一户建是没有修缮费管理费的，由房主自行修缮管理。
管理费会根据场地和公寓的户数而不同，根据日本国土交通省的公寓综合调查结果来看，每户平均管理费的平均是10,661日元/月（约654人民币）。从不同地区看的情况下，最低的九州、冲绳地区为8,923日元/月（约547人民币），最高的关东地区，约12,096日元/月（约742人民币）。
按户数分类的话，20户以下是最高的，大约16,595日元/月（约1,018人民币），但301户-500户，平均约为8,550日元/月(约524人民币）。但有趣的是，如果公寓有501户以上的话，那么管理费会突然上升到11,864日元/月（约727人民币）。
因为在日本，501户以上的公寓，属于大规模的住宅群，一般这样的公寓属于占地面积宽广的郊外型公寓和市中心的塔型公寓，这样公寓的管理费之所以会高，主要是因为其配套设施比较健全，如泳池、酒吧、健身房等豪华的公用设施。
B. 修缮费
日本公寓的修缮费是后期维护费用中不能躲避的支出。随着时间的推移，建筑物可能会需要修缮。这对业主来说，是一个必须面对的问题。特别是伴随着大费用的修缮，首先想到的是公寓楼的外壁涂装和屋顶防水，最低也要花费上百万日元。而且，可能还会有意外的支出。
修缮费就是帮助公寓保值的重要手段，也是日本公寓寿命长的秘诀之一。修缮费是为了公寓的长期保养及维持公寓的价值、安全等而收取的基金。为了避免突然性的庞大修缮开支：如公寓外墙翻新，升降机，水管等大型维修工程。这是根据长期修缮计划所需的资金，以长期累积的方式收集。
不同的公寓所要支付的修缮费是根据建筑年代、面积、结构而定。公寓的业主需要按月支付。如果房产是出租状态，修缮费也由房东支付。
在日本的任何一栋公寓建物中，修缮费对于所有楼层的业主来说，都是完全平等的，支付费用时也是平摊的。日本人的思维是，大家共有整栋建筑，建筑的安全关乎每一位住户，所以不应分谁多谁少。正是这种集体主义思维，才使得日本的物业管理中很少出现纠纷与矛盾。
虽然日本一户建没必要每个月积攒修缮费，但经过一些年之后，也是出资需要修缮的。“实际上，持有的公寓也在设备更新中花费了很多钱，不过也成功提高了出租入住率。虽然，如果花费过度会有本末倒置的危险，但进行合理的维护支出，肯定会带来更好的情况。所以，应该认真的设想一下修缮所带来的效果。”无论是多么优良的建筑物，有计划的进行修缮，都是必要的。公寓设备的更新情况同样会影响出租率。
公寓业主支付的修缮费是由谁来管理？是由物业管理公司和业主委员会共同管理，会被统一存在银行里。当建筑物需要使用修缮费时，需要由物业管理公司提出预算，再由业务委员会同意后才能支出。
日本物业管理有不成文的规矩。下水管道每年使用高压清洗装置疏通一次；电梯每3个月检查一次，每15年更换一次。室内消防探测系统每年检修一次；外墙一般每10年翻新一次；屋顶的防漏系统每5年补修一次，每10年大修一次。
这就做到了预防性维护和定期维护。日本物业管理公司必须按照计划和规矩进行，以保证建筑物的安全。与国内有很明显不同的是，如果日本物业管理公司的服务出现问题，业主委员会可以监督物业管理公司改善；倘若不见效果，更可以解雇物业管理公司，请其他的公司承担管理业务。
修缮储蓄金每户每月平均在5,000日元-15,000日元之间（约300-920人民币），但修繕储蓄金可能会随时间变化，而更贵的公寓也会有更高的维修费用，顺便说一下，在日本公寓的修缮公积金是以10 -15年为间隔进行大规模修补的费用，是有计划地储存的，因此不会轻易地拆除。
日本政府在建筑质量和维护这方面确实有超前的意识和很严格的规定。他们认为，建筑物的使用寿命在50-70年太短，必须能够保证使用100年，并提出了“建筑物百年”的计划要求。一方面是为了避免大楼的频繁拆建，导致大量建筑垃圾的产生，破坏环境。另一方面，大楼的经常拆建，损害业主的经济利益，也浪费社会资源。因此，负责的物业管理公司和完善的建筑维护就显得十分重要。
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