澳房说 | 投资澳洲房产的那些事之验房到底多重要？
时间：2020-04-21
关于验房
这两年澳洲房市发展趋势良好，买房成了很多人都要面对的一件人生大事。无论是投资还是自住，既然花费了巨额的费用，大家都想购入称心如意的房屋。
所以置业时除了考察房屋的舒适性，朝向，位置，交通，学校，商场，医院，等因素之外，大家还需要重点关注的时房屋本身质量。
那买家在买房前最有必要做的一件事
——
就是验房，
可以有效规避以下风险：
避免施工过程中有偷工减料，低质量建筑不符合澳洲建筑法的情况出现
避免房屋有重大结构缺陷和安全隐患
避免错失建筑商免费修复的机会
避免交房后由于建造质量带来的法律纠纷、烦恼和自费修复缺陷
避免实际用料、户型、尺寸、面积、配置与合同图纸不符
接下来，我们就从二手房、建房、新房完工三个类别来为大家讲解一下验房的过程及重要性。
建房时为什么要验房？
▸强烈建议所有建新房的业主在开工前聘请专业的验房师，跟踪验收建房过程中的五大阶段：地基、结构、外墙、内装修和防水，完工验收。
每个建房阶段都有不同重点和工作内容，等完工验收时才查出严重的缺陷，可能就会麻烦了。不仅维修费用巨大，就算打官司也会拖迟交房的进度。如果房屋质量问题没有及时更正，房屋寿命也会缩短。
▸建房5大阶段全程验房的部分内容可以参照下面的这张图片：
新房完工为什么要验房？
▸新房一般来说会比二手房遇到的问题要少一些，但是专业验房可以避免建筑商遗留下的问题。
要把握好这最后的机会，在尾款付清前，让验房师为您仔细检查。这样可以最大可能性的避免交房后由于建造质量带来的法律纠纷，以及自费修复的缺陷。
▸新房新公寓完工验收的部分内容可以参照下面的这张图片：
二手房为什么要验房？
相对于新房而言，二手房存在的陷阱可能更多。所以在购置二手房之前，细致专业的验房便显得尤为重要。
二手房验房时，一般会从以下6个方面入手排坑扫雷：
▸结构损坏
屋顶结构下沉, 腐烂
屋顶结构和地基结构连接不牢
承重墙偏斜
地基下陷
白蚁或borer侵蚀造成的不可修复的结构性损伤
屋顶漏雨或屋内浴室等漏水造成的结构腐烂
结构真菌感染
脱木素感染等
▸管道破裂和漏水
水管漏水
煤气管泄漏
通风管破裂
屋顶漏雨
澳洲的房屋最怕遇到两样东西：水和白蚁。
木头遇水会腐烂，石膏板遇水会稀释，而澳洲房屋的内装修和结构的构成90%是这两种建筑材料。高湿度还会引起地基下陷，引起砖墙的mortar erosion, ，吸引白蚁，所以房屋一旦发生漏水未及时发现，后果很可能是整栋房屋报废，如果房屋发生过大量漏水也是有后遗症的。
如果发生煤气泄漏，后果更不堪设想。
▸白蚁侵蚀
白蚁和wood borer的危害远远大于人们的想象，在高发区，白蚁的发现率甚至超出30%，也就是说10套房子里有3套房子都有白蚁侵蚀，白蚁侵蚀的地方如果是地基或承重墙等重点区域，极容易造成不可修复的结构性破坏。
所以在做房屋检查的时候一定要求验房师做Building&pest inspection两项合并的检查, 住进去后一旦发现白蚁，损失是巨大的，如果找不到蚁巢，完全的白蚁查杀一次最低收费$3000+，修复结构的费用会更加昂贵，甚至很多情况下白蚁对结构的摧毁是不可修复的。
▸石棉危害
石棉本身是一种非常好的建筑材料，隔热防火隔音防水的效果比市面上的很多板材都要好，而且澳洲的石棉矿产非常丰富，所以早期石棉在澳洲是非常盛行的，
石棉制品也是丰富多样的，除了板材，还有管道，隔热棉等。人或动物吸入石棉纤维在肺部无法排出会导致石棉肺，并可致癌，澳洲政府在1976年明确禁止使用石棉，所以1976年之前的房屋无论是内装修还是屋顶都极有可能有石棉危害，如果石棉暴露在外面是极危险的。
▸管道堵塞
澳洲所有民居家庭的水管分三道管，进水管，下水管和雨水管。
进水管就是水输入的管道
下水管英文叫sewer pipe是我们的生活用水排污管，包括洗菜，洗衣，洗澡，马桶
雨水管英文叫stormwater pipe，负责收集屋顶的雨水到河流，回收到自来水厂，净化后给人们饮用
连接管道都需要申请PIC，自来水厂要备案，避免出现类似的错误污染人们的饮用水。顺便提一下，澳洲的水管工的收费是超级昂贵的，如果在买房前不确定管道有没有漏水或堵塞，等到住进去后才发现的话，就等着水管工过来数钱啦。
▸功能性检查
所有的电器，插排，炉灶，水龙头，窗户的闭合，楼梯的扶手，踏步等400-500项功能性检查，大多数的小毛病都发生在这些功能性检查中。
买家其实自己是可以做一些简单的功能性检查的，但是由于验房时间有限，买家往往不熟悉流程，专业度达不到，还是会漏掉很多项目，漏掉任何项目都有可能会让买家在入住后产生居住烦恼和维修费用。
结语
房屋是需要检查打理和维护的，维护好的房屋100年结构都还是很好的，比如定期做房屋结构和白蚁检查（一般12个月到24个月一次），保持房屋通风，干燥，做好浴室防水，及时清理雨水槽，涂刷防水漆，防锈漆等等。
