Savills权威发布|豪宅价格指数,有钱人都在哪挥洒财富？
时间：2020-05-28
Savills·第一研究院
走遍世界，翻阅豪宅！无论是坐拥纽约中央公园美景的都市公寓，还是巴黎中心地段的精致居所。国际级大都市的房产对于买家及投资客的吸引力一如既往。而豪宅作为城市顶尖基因的拥有者，更是受到了全球富豪们争相追捧！
第一太平戴维斯密切追踪全球28座城市豪宅价格走势，重磅发布《豪宅价格指数：世界城市》报告，供全球买家与投资客进行决策参考。
周玉
第一太平戴维斯
国际地产部中国区负责人及董事
疫情当下，全球共振！各国央行纷纷出手救市，以对冲新冠肺炎疫情对经济产生的影响。全球降息潮逼近，中长期投资机会得以显现。随着各国房贷利率即将呈现下行状态，从全球领域上来看，针对房地产的投资将进一步被激活！
近期，我司世界研究院跟踪考察全球28座重点城市的豪宅市场，制作了本期《第一太平戴维斯豪宅价格指数：世界城市》报告，测绘国际豪宅市场行情走势，为全球置业探明风向！
#世界主要城市豪宅价格一览表#
价格下看豪宅真相，哪些城市最凸出？
香港依旧一马当先：土地资源稀缺的香港依然是豪宅市场的“高价王”。尽管在2019年经历一波下滑行情，但豪宅价格依然比排名第二的纽约高出84%！
巴黎海外实力“圈粉”：巴黎豪宅价格约比伦敦低17%，在欧洲城市中排名第三，在28座城市中排名第八。
中国豪宅第一城上海：中国内地城市的豪宅价格上海排名第一，指数总排名第六。上海豪宅价格在过去十年中上涨了81%！
西班牙成豪宅高性价比城市：无论在欧洲还是全球范围内比较，西班牙城市的豪宅都有着较高的性价比。
伦敦豪宅市场拐点已至：伦敦豪宅价格自2014年一路下跌，目前约为每平方英尺1,920美元，约比纽约低出25%。如今政局趋于稳定，市场不确定性有所消散，似乎已经迎来拐点。价格方面，无论横向还是纵向对比，性价比优势都已非常明显。
世界豪宅之
- 资本价值与租金的较量-
01
十年首次的反超！！！豪宅租金增幅超越资本价值增幅
#豪宅租金涨幅VS资本价值涨幅#
豪宅价值自2016年起进入减速增长期，到2018年增幅降至2.6%。这一趋势在2019年愈演愈烈，尤其到下半年，很多城市不涨反跌，平均跌幅达到0.4%，影响全年增长。2019年间，世界城市的豪宅资本价值整体维持平稳走势，平均增幅仅0.1%。
同期租金增长表现尚可，年度增幅达到1.2%，较2018年的0.4%有所提升。但在下半年，租金涨势同样呈现放缓迹象，半年增幅从上半年的0.8%降至0.3%。
02
豪宅资本价值增长情况
#各城市豪宅资本价值增长数据#
指数城市中，2019年增幅在2%以上的城市只有五座。分别是：柏林、巴黎、杭州、上海、莫斯科。
2019年以柏林表现最为抢眼，巴黎紧跟其后，年度增幅分别达到8.8%和6.4%。
亚太地区市场：新加坡有0.9%的微幅反弹；吉隆坡和曼谷房价录得1.0%的跌幅；香港2019年全年下跌1.5%，仅下半年跌幅就达到2.7%。
中国城市以杭州、上海为主力，豪宅全年增幅分别达到4.8%和3.3%。
伦敦豪宅市场在英国脱欧不确定气氛以及印花税改革的双重夹击下，2019年价格下跌1.5%
美国城市中，迈阿密、旧金山、纽约、洛杉矶的房价出现不同程度的下跌。此外，迈阿密、纽约还面临豪宅存量高企的境况。
03
豪宅租金增长情况
#各城市豪宅租金增长数据#
美国城市以洛杉矶、迈阿密的租金涨势最为迅猛，2019年涨幅分别达到6.1%和4.8%。莫斯科以3.8%的租金增幅排在第三位。
巴黎自2019年7月推行租金管制以来，豪宅租金几乎未有变化。
伦敦租金全年下跌0.6%，但下半年由于交投活跃、存量消耗，租金走出一波小幅反弹行情。
香港租金年度跌幅达到0.4%；在下半年跌势有所加速，跌幅达到1.7%。
指数中年度租金下跌的城市共有四座。迪拜、吉隆坡录得2019年最大租金跌幅，分别下跌5.0%和4.1%。
豪宅收益率情况
在2019年，豪宅租赁市场的涨势普遍优于销售市场。上半年平均收益率有所上扬，结束自2014年12月以来的连续下滑。在下半年，租金增长继续赶超房价，支撑平均收益率延续上行走势，至年末达到3.2%，较一年前增加0.2个百分点。
#各城市豪宅收益率#
洛杉矶的豪宅收益率为5.5%，在所有指数城市中属于最高水平。
莫斯科以5.0%的豪宅收益率在欧洲市场首屈一指，伦敦则以2.9%排在末位。
亚太区城市的豪宅收益率整体偏低，包揽收益率排名最末十个席位。
曼谷、吉隆坡的豪宅收益率分别为4.6%和3.6%，在亚洲而言属于较高水平。
中国内地城市的收益率最低，基本位于1.5%-1.7%区间。
04
房产持有成本
销售合同上的价格只是其中一部分。境外买家需要考虑在不同城市购买、持有及出售房产时涉及的税费问题，以非居民身份购买、持有、出售房产，可能会产生大量额外成本。
#各城市房产持有成本对比#
香港是购房成本最高城市。境外人士如在香港购房，或需承担相当于房价33.3%的额外成本，其中大部分为境外买家印花税。
新加坡、东京、悉尼分列第二至四位。柏林排在第五位。
莫斯科是购房成本最低的城市。当地没有印花税，因此主要成本发生在房产出售之时——卖方须承担相当于房价3.5％的代理费。
美国城市的房产购买成本相对较低，但出售成本较高，主要因为代理费不菲，此外还要考虑持有成本。
相较而言，巴黎对购房者征收的各项税收更加均衡。购买成本占房价的7%，出售成本占比近5%，此外持有房产五年及以上产生的税费约为房价的4.2%。
伦敦的购买成本接近房价的10％，但持有成本较低（0.7％），销售成本也只有房价的2.3％，因此伦敦整体成本与其他很多城市相当。
世界豪宅之
- 2020年全球展望-
2019年不确定气氛蔓延全球房地产市场，豪宅板块亦未能幸免。预期不确定性将在2020年延续。除此以外，每个城市的豪宅市场均受到一系列因素的综合影响，其中政府政策调整、税收改革等本地事件通常扮演重要角色。
数据提前知晓
#2020年各城市豪宅资本价值增长预测#
#2020年豪宅资本价值增长最快城市排名#
■ 进入2020年，28座城市的豪宅资本价值可以实现1.8%的平均增长。
■ 欧洲：里斯本、莫斯科将成为欧洲表现最好的城市，其中里斯本在2020年豪宅资本价值增长将以6%-7.9%位居第一！
■ 亚太区：预计悉尼将是亚太区增长最快的市场，2020年豪宅资本价值增长位居第三！中国城市则以广州与杭州为代表！分别占据第五、六名！
■ 北美：旧金山、洛杉矶豪宅价格将微幅上扬
■ 全球而言：豪宅价格呈下跌走势的城市如纽约、迈阿密、迪拜、吉隆坡等，而因为受到本地政治及经济形势的影响，同样看跌的城市还有香港、孟买.....
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