【小课堂】海外房产投资，资本收益与现金流哪个更重要？
时间：2020-05-18
大多数人在做海外房产投资的时候都知道，收益一般来自于两部分：资本收益与现金流。但是和好多朋友聊了之后，我发现一个问题，由于海外房产投资的租金回报远大于国内，大多数人会更看重租金收益/现金流，极少或者不考虑资本收益。
那么这两种收益到底在房产投资中扮演什么角色？应该如何选择呢？我们先来了解下它们的不同之处。
◆◆资本收益◆◆
它是投资者在出售房产后获得的利润，换言之就是房屋出售的价格减去买入的价格，再扣除其他相关开支。
这里要提一下，资本收益和房产增值是有区别的~房产增值是指房产价值上的增长，比如我们在一个不错的区块买了套房，在接下来的几年因为这个区块房屋紧缺和大量的买家需求，房子的市场价值增长了不少，这部分的增长我们可以算是房产增值，不过只要没有卖掉，我们就不能把它作为真正的收益的。
◆◆现金流◆◆
它是指当我们投资房产时，定期的房租收益扣除固定的开支（比如：偿还贷款、物业管理费、市政税等）后的盈余。当然并不是所有的房子可以做到有盈余，也会出现负现金流的情况。
这里需要提一下的是，海外房产租金收益和国内的相比会有明显的区别，相对要高很多，一般是在4-6%。当然具体的情况不同房屋会不相同。
◆◆资本收益or现金流◆◆
那么我们在做海外房产投资的时候在资本收益和现金流之间应该如何选择呢？
如果我们希望随着时间的增长，可以投资越来越多的房子，那么在要把资本收益和现金流同时考虑进去，尽量做到能够正现金流同时房子也有不错的升值空间。因为当我们投资的房产多了以后，如果每一套房子都是负现金流，那么未来的现金压力会很大。此外房产增值大可以帮助我们在未来通过房子增值做二次贷款，来支付新购入房产的首付，这会大大增加我们房产投资的速度。
如果我们只是打算买一套在未来留给下一代，那么持有的时间相对会比较长，可以更看重现金流，这样在未来的二三十年里，我们不会因为现金流的原因导致需要提前出售房屋，可以确保这套房产一直以房养房并且顺利的留给子女。
最后海岸家建议大家，一般房屋租金回报高于市场平均水平很多的区域，房产增值的空间会相对少，比如一些纯度假型房产。因此我们在投资的时候不要只看租金回报带来的现金流或是资本收益，两者结合才是更好的选择~选取经济稳定人口密度大的大都市房产进行投资，会更稳健更可靠的投资。
