日本购房，这些常见问题你一定要知道！
时间：2020-05-19
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日本购房常见问题集合
1、投资日本房产能增值吗?
我们都知道日本房产跟日本经济一样已经跌落历史最低谷，在 2020 年东京奥运 会、2025 年大阪世博会等大型赛事活动的推动下，对日本经济复苏所产生的期 待促使日本房产这几年的价格处于不断稳健增值状态，未来几年还会持续增值。
2、日本房产回报率高吗?
相对国内房产租赁市场回报率 2%到 3%而言，日本房产的回报率可以达到 5%~10%以上。
3、日本房产收益回报率这么高会有风险吗?
近几年日本经济持续低迷，唯独房产不受通货膨胀影响，是最稳当的投资。近几 年来日本农村人口不断进入城市，使人城市口密度持续增高、消费集中，入住率 始终维持在 90%以上，很适合租赁收益。
另外日本房产信息的公开化，确保房产交易的规范。从日本房产从合同的签定、 定金的支付、房屋的验收，到产权证件的取得、房产的出租、以及再出售等全过 程都受到严密地，系统地监管，以保证投资人的合法利益。
4、日本土地房产是永久使用权吗?
日本的房屋包括土地，完全属于个人私有所有，可以自由重建改建。土地房产是永久产权而不是使用权。
5、日本房产管理简单吗?租金收不回来怎么办?
① 几乎日本所有的房屋包括商铺都是精装修，日本的租赁合同里有严格规定，租 客在退租后有义务保持房屋清洁以及完整性，如发生人为破损都需要支付一定的 修缮费用，确保了房东的权益，退租之后免除装修之苦，省钱，省力，省时间而 且立即可以出租。
② 您可以委托专业的管理公司进行管理。
③ 日本的房产租赁市场极其规范，租客在入住前都需要提供一定的收入证明，并且需要加入担保公司或者担保人，租金的支付都必须提前一个月支付，拖欠租金 或收不回租金担保公司或担保人需要全额支付。
6、购买日本 30 年左右的房子没问题吗?
日本大多数楼房都在日本经济最好的 70、80、90 年代初期建造的，因为日本楼房建造都使用严格的规范材料，并且后期维护相当好，大多数的 30 年以上的房 子，无论外观以及内部都还保持很新状态。
7、房子能融资吗?
可以，根据建筑物的新旧以及土地价格可以进行融资，融资利率一般 0.8%到 4%。 比如 100 万的房产，可融资 50%到 80%不等。
8、购买日本房子需要付什么税或者有什么费用?
① 固定资产税与都市计划税 所有的房子都需要付固定资产税，固定资产税由国家每年一次征收，每年 4 月到 第二年 3 月截止 4 月开始支付。固定资产税税率按固定资产税课税标准额的 1.7%。(固定资产税加都市计划税)固定资产税与都市计划税是政府对于房产评 价额的额度(固定资産税评価额)计算出来的。政府的房产评价额不等于房产买卖价格，一般市区的房产实际买卖价格都高于房产评价额。有的房产买卖价格 1000 万但是评价额 100 万都不到。
所以买房时请确认固定资产税与都市计划税。
② 房产取得税(不动産取得税) 房产取得税是在房产交易时所要交付的税，日本政府对每次房产交易一次性征 收。税率按房产评价额(固定资産税评価额)的 4%征收。
③ 管理费 购买公寓时会产生管理费，也就是国内所说的物业费。物业费一般由房产持有者支付。购买一户建时自行管理不需要支付物业费。购买一栋楼时如果不委托管理 公司管理的话，自行管理也不需要支付物业费。
④ 修缮费 购买公寓会产生修缮费，修缮费也是由房产持有者支付，修缮费统一由管理征收， 征收的修缮费有明确的财务清单可以确认。修缮费用于房子公共部分的维修以及 上下水道等各种设备维修。一户建或一栋楼自行管理时就不需要。
⑤ 房产交易时买方需要支付的中介费手续费，中介费手续费由日本国家规定 的费率来执行，200万日币以下的房产按5%收费，200万到400万日币的房产按 4%收费，400 万以上的房产按 3%收费。
⑥ 印纸税 印纸税就是印花税，也是在房产交易时产生，一般在买卖合同上使用。1000 万 以下的房产需付 5000 日币印纸税，1000 万以上的房产需付 1 万日币的印纸税。
⑦ 房产登记费用房产登记费用有两方面，I 房产登记时产生的登录免许税，登录免许税率是按 固定资产税评价额征收。 II 房产登记费，日本房产登手续记需要专门的司法书士才能登记，一次性收费，收费标准见政府标准。
9、房产评价额
日本政府每年 1 月 1 号都会对土地房产做一次公开评价，房产评价额有计算由政府对路线以及土地用途等综合判断评价。房产评价额不等于房产市场价格，市场 价值 1000 万的房产可能房产评价额才 100 万，特别是高层楼房越高的楼房价格越贵，但是占用的土地都是一样的情况下房产评价额远远低于实际的市场价格。 所以日本人喜欢高层的一个原因就是可以少交税。
10、日本买房可以贷款吗?
可以，但是一般需要房产价值 2000 万日币以上，且需要满足一定的税单条件方可以贷款。
11、日本房产容易变现吗?
容易，日本实行自由房产交易，房产买卖体量还是相当大的。购入的房产可以随 时套现一个月内资金到位。
12、买方手续简单吗?
在日购房手续非常简单，只要资金到位，材料方面只需要你在中国办理的签字盖章公证书就可以。其他手续房产中介可以完全代理。
13、购房款怎么支付?
购房款可以两种方式进行支付，直接国际汇款给房东或者汇给中介公司由中介公司代理交付给房东。
14、购房款直接汇给中介靠谱吗?
在日本房产中介都需要通过日本政府颁发的房产执照才能经营，任何的房产中介 都需要在政府的监督下运做。支付购房款时需要确认对方公司名称房产资质以及 负责人证件后汇款。如果产生诈骗以及纠纷本公司可以提供法律援助。
15、能不能说下购房流程?
购房流程简单分为:
① 确认购买物件;
② 提交购买意向书(提交购买意向书非常重要，提交购买意向书可以优选购 买，但是一旦提交购买意向书的话不能轻易取消，否则将失去信用);
③ 支付头金 (头金一般在房产价格的10%);
④ 提交签名盖章公证书;
⑤ 支付尾款(尾款一般在支付头金后一个月内支付);
⑥ 交接房产(支付尾款当天交接房产，也是在当天进行房产产权登记，产权 登记一般1到2周可以完成)。
