日本房产投资，什么房子不易贬值？
时间：2020-05-29
关于房产投资，多数人都不希望买来的房子出现贬值。去日本买房，一定要关注房屋的投资价值，那么，怎样的房子才不容易贬值，买房前又要注意哪些问题？
1. 注意“净税前收益率”
在日本各地都可以找到税前净税率从6％到12％的房产，具体取决于地点。东京中心的房产通常为4％至5％，外郊区的房产最多为6.5％。请记住，在东京超过6％的税前净值的任何物业都可能具有吸引力较小的特征，例如没有电梯的四到五层楼，或者距离最近的火车站或巴士站有长达15分钟的步行路程。川崎、横滨或千叶地区（成田机场所在地）等卫星城市，可能会发现收益率接近8％至9％的税前净额。
请注意日本房地产商所挂的是“净收益”而不是“净税前”。此收益率不包括购买成本（房地产经纪人费，购置税，法律和注册费，买方代理费或保险费），这些费用可能达到购房价格的15％至20％。收益率也可能不包括物业经理收取的总租金收入的5％至6％。
2. 经检查后房屋状况良好的房子
目前为止，日本的住宅中，一户建在25年，或者公寓在30年左右的时候会被判定为价值为0，但二手房如果能保持一定的品质，也会给予积极的评价。在购买住宅时，无论是新房还是二手房，都会委托专家对其进行住宅诊断，以确认房屋状况。入住以后也需要进行适度的检查，对今后维持建筑物的价值也非常重要。
房屋检查关键在于“客观性和第三方性”。“房屋检查员和房地产商之间的粘合”是现阶段业界的一个大问题，买卖双方都不能自行选择房屋检查员，只能选择房地产商介绍来的。因为，房地产商和房屋检查员已经成为工单和保险方之间的关系。
3. 选择城区改造区域
就租赁现金流而言，日本房地产市场是一个非常庞大，活跃和健康的市场。过去几年中，顶级地区的房价也在很长一段时间内首次上涨。为了迎接全面的人口减少，少子化高龄化社会，从现在开始，日本1740个地方政府中的384个地方政府实行“紧缩&网络政策”来缩小城市。简单来说，就是在一定程度上保持人口密度，防止行政效率的恶化，保持市民生活的便利性。
如此一来，将会对房地产的资产价值产生很大的影响。起决定性作用的是金融机构的评估，金融机构对城区改造区域内的地价担保评估，区域外的不能评估，那么不可避免的会出现两者的资产性的差额。所以购房前，应当查一查当地政府是否有这项计划。
4. 距离车站近是第一要素
无论是购买还是租赁，房子距离车站的距离越短越好。据东日本不动产流通机构的数据显示，2013年在东京都心7区（中央区、千代田区、港区、新宿区、涉谷区、品川区、目黑区），距离车站每多1分钟路程，二手房成约单价就会低8000日元/平米。而在2017年，是低了16,000日元/平米。
这种倾向在大都市的近郊也是一样的，以千叶县柏市为例，2008年距离柏站每多1分钟路程，二手房成约单价就下降8000日元，而在2017年是每距离1分钟就下降16,000日元/平米。无论是都心还是郊区，车站前以及车站附近的房子都更保值。日本年轻人对房屋大小不太在意，但是上班和买东西等生活便利性是优先考虑的要素。
