你所关心的日本房产市场现状和回报率分析
时间：2020-06-10
首先来了解两个概念，表面回报率和实际回报率：地产出租的回报率计算方法通常分为“表面回报率”和“实际回报率”两种方式。
表面回报率
表面回报率是指，一年的房租收入除以房地产的购入价格。
表面回报率＝1年的房租收入÷房地产购入价×100％
这里需要注意的是，经营投资房产时，除了主要的房租收入外，还需要考虑到管理费、修缮费、礼金、停车场费、押金等。仔细考虑涉及到的所有收入和费用。一般来说，有些高于8%甚至10%的回报率是属于没有考虑诸费用的“表面回报率”。
实际回报率
而实际回报率呢是从预计的收入中，减去管理委托费、固定资产税、都市计划税、修缮费、房贷利息等费用，在此基础上除以房地产的购入价。
即：实际回报率＝（1年的房租收入-诸费用）÷房地产购入价×100％
对于准确了解出租房产的收入，采用实际回报率是非常必要的。同时，出租时，遇到空闲期、租金的调整、大规模修缮费等变化时，这些费用也不能忽视。为了提高实际回报率的精度，还应该考虑消费税、房地产取得税、中介手续费等。
不管怎样，这个回报率比国内房产收益是要高的。现在北京和上海的城区，基本上年化回报率在1.5%-2%。所以，即使日本的房地产租售比没有很多地方吹嘘的那么高，但比中国还是要高不少的。
日本租金回报率是高是低？
事实上，从日本经济正在经历失去的二十年，努力跳出这一经济低迷泥沼。从日元汇率经历一年多大幅度且迅速贬值到现在触底反弹的情况来看，日本不动产行业有着高投资回报率的亮点。目前，日本不动产正逐步恢复着元气，不仅市场日趋理性，而且不动产价格也正走向合理，日本不动产行业也逐渐成为日本本土及海外，特别是来自中国的投资者的投资目标。
特别是近三年，日本房地产行业出现了久违的活跃景象。去年，日本房地产经济研究所在经过调查后认为，由于大多投资者认为中长期房贷利率可能提高，东京首都圈新建住宅销售套数同比正在不断增加。而在需求强劲的背景下，日本房产正在焕发自己的新春。根据权威数据调查表明，2017年以来，日本一些大中型城市的房价更是增长迅速。从去年2月份以来，日本东京和大阪的房价上涨了约19%。对于个人投资者而言，购买日本房产最好选择东京，因该地区房价涨幅有空间，出租市场大。故此，交通方便的单身公寓，深受日本上班族喜爱。
不能轻信高回报率
虽然目前房价在节节上升，但是在日本投资买房时，如遇8%、10%等回报率高的宣传时，就要注意了！这些往往是“表面回报率”，需进一步分析其各种费用事项。另外，有些中介会把偏远地区类似北海道的回报率调高至10%以上，原因是把空置率也算在了其中。但是往往这类房子太偏远，不是很抢手，很难出租。
给投资者的建议
在购买日本房产前，通常会通过网络了解日本房产的各种信息，选择可靠的房产中介公司。对想要购买的房产的土地性质，是否发生过需要特别告知的事项进行了解。购买以及购买后会产生的各项费用如有疑问一定要提前确认。
