一带一路下东盟三国对比：越南泰国菲律宾
时间：2020-08-24
说到海外房产，大多数人想到的是美澳加，但近几年来，随着“一带一路”的开展，东南亚房产市场成为了投资者的“发烧地”，泰国、越南、菲律宾房产最受投资者青睐，今天带大家一起了解，东南亚三国房产的魅力所在。
地理位置
泰国
泰国位置地处东盟中心，从这里可以方便到达东南亚各个国家和地区。三面接壤，缅甸、老挝、柬埔寨，仅有南部一个部分连海。三面接壤促进了泰国与各国之间的合作，经济互动，同时带动着旅游业。
越南
越南北接中国，西连老挝、柬埔寨，东、南两面面临南海，是个南北长东西窄的沿海沿边国家。这样的地理地形有利有弊：优势在于海岸线长3260多公里，利于发展港口经济；不足之处在于东西形成狭窄之势，公路、铁路建设受限，总体来说交通基础设施落后。
菲律宾
菲律宾是一个典型的岛国，有众多岛屿，因此有着十分著名、美丽的海景，旅游业非常的发达。虽然菲律宾并无接壤国家，但是四面环海也让它拥有强大的海上贸易关系。菲律宾与150个国家有贸易关系。近年来，菲政府积极发展对外贸易，促进出口商品多样化和外贸市场多元化，进出口商品结构发生显著变化。主要贸易伙伴有美国、日本和中国等。
泰国、越南、菲律宾政治上都是东盟成员国，还是“一带一路”沿线的重要国家，具备得天独厚的优势，市场潜力可以说十分巨大。
经济概况
泰国
泰国作为“一带一路”战略位置上的国家，GDP一直处于领先东南亚的位置。出口额也是遥遥领先。近5年来，受全球金融危机影响，泰国经济波动式增长，但2010年后一直都呈现正增长，2010年和2012年分别实现7.51%和7.23%的高增长率。2013年以来受政治动荡和全球经济复苏乏力影响，经济增长回落，泰国2019年GDP增长率为2.4%，GDP 总量是5,436亿美元，人均GDP 8,000美元。泰国有80%的人口从事农业，享有“东南亚粮仓”的美名，是亚洲唯一的粮食净出口国和世界上主要粮食出口国之一。
越南
2008年越南GDP还只有910.64亿美元，到2016年已经达到2026.16亿美元，在更高的总量基础上，越南GDP增速依然强劲。2017年，越南经济交出的经济成绩单几乎和中国一样闪亮。GDP同比增长6.81%，超过了6.7%的增长目标，也高于2011年~2016年的GDP增长水平，略低于中国6.9%的GDP年增长率，越南2019年GDP增长率为7.02%，GDP总量达到2,600亿美元，人均GDP 2,740美元。
菲律宾
菲律宾属于东南亚地区经济发展极为迅速的国家，菲律宾经济在2017年增长了6.7％，从2010年到2016年的平均年增长率为6.3％，主要是由于政府支出强劲，农业复苏以及出口增加。根据世界银行的数据，菲律宾2018年的GDP增长率为6.7％，2019年GDP增长率为6.9%，GDP总量达到3,593亿美元，人均GDP 3,300美元。预计菲律宾经济仍将是亚洲增长最快的经济体之一。同时，由于预期的油价上涨以及2017年12月19日签署的加速和包容税改革法（TRAIN）的影响，预计今年通货膨胀率将上升至4.3％（2011年以来的最高水平）。
在菲律宾的经济结构中，菲律宾农业、工业、服务业（旅游、服务外包）的比值约为20:33:47，第三产业在国民经济中的地位突出。每年菲律宾外劳从国外汇入菲律宾的外汇达到310亿美元左右；每年的BPO（外包业务）给菲律宾带来约300亿美元的外汇收入。旅游业、外劳服务业（含BPO）成为菲律宾经济主要支柱之一。
房地产市场发展水平
泰国
根据对2017全球房价指数的报告，曼谷房产去年涨幅在全泰国最高，且位居东南亚第一。过去十年，曼谷平均每年涨幅大约12%-15%。此外，相较于柬埔寨、老挝等其他东南亚国家，泰国以其成熟的房地产市场更利于国人投资。从当前的泰国房价，租金回报率的增长幅度来看，泰国房产已经进入“黄金十年“。
泰国有着绝优的房产投资环境，与其它国家相比，泰国的房价均价不到北京的一半，同样是新加坡和香港房价均价的六分之一，至2016年底，整个房地产市场增长速度约6%-8%，而平均稳定的投资回报率3.97%-7.41%之间的浮动，2008年以来，泰国公寓房价一路攀升，2016年第一季度的公寓价格相比2008第一季度已增长约60%，年化增长率超过6%。从过去10年的统计数据来看，曼谷房价平均每年涨幅约12%~15%。根据2017全球房价指数报告，曼谷房产去年涨幅在全泰国最高，且位居东南亚第一，泰国曼谷中心区房价3-5万人民币不等，最贵的也达到人民币10万人民币以上一平米（泰国第一高楼碎片大厦，丽思卡尔顿公寓）。
越南
越南的房地产市场比较具代表性的两个城市为胡志明市和河内。胡志明市作为越南最大的经济中心，更是被不少投资者看作下一个“浦东”。为挽救曾经低迷的楼市，越南政府2015年推出了一系列救市措施，其中就包括放宽了外国人在越南的购房条件的《住房法》。在这些政策的刺激下，越南初级住宅价格反弹了15％。有投资机构预测，未来五年之中，越南的楼市价格会一直上涨。
十年前胡志明市可见楼盘很少，售价从500美元~1500美元/平方米，但销售情况很一般。现在的楼盘，基本是3000美元/平方米起，最好的位置达到10,000-1,5000美元均价，购房者也是越来越多。房价已经成为越南私人财富增长的明显标志，甚至体现在越南民众对房产投资态度的变化上。
菲律宾
自2010年以来，菲律宾房价连涨七年，诱人的投资前景使各大海外置业者趋之若鹜。根据菲律宾房产巨头Ayala Land公司2017年的数据，该公司的国际销售金额——海外菲律宾人和外国人的合并销售收入——在2017年增长了32%，达到416亿比索，占该公司当年1220亿比索总销售额的34%，其中海外菲律宾人购买量占9.6%，外国人则占了24.5%，如今马尼拉中心区期房房价3万-4万人民币一平米，马卡蒂和bgc最顶级的公寓期房房价7万多一平米，次中心区期房房价2万-3万人民币一平米。
消费水平
越南与菲律宾类似，人均收入较泰国有些差距，比例大约在4:7。租房需求明显大于购房。但是由于越南跟菲律宾均上亿左右的人口，因此租房市场相当火热。
泰国则不同，曼谷的住房消费人群居多，以当地人为主，多用于自住。随着中产阶级的不断扩大，住房需求逐步释放，甚至出现抢房现象，楼市火热可见一斑。租房人群也很广泛，工薪一族、留学生、外派员工、短长期外国游客等，无论是购房、租房，受众面广，市场空间也更大。
租金回报
泰国
入住率高、租金回报率高是泰国房产的一个突出特点，泰国房产的入住率一般在98.4%-98.2%浮动！根据“全球房产指南”上的数据，发布各大城市租金收益率中，泰国列入了东南亚必要首选的投资租金高回报的目的地之一。泰国的租金回报率达到6.49%，位居东南亚国家租金回报率的第三名。
越南
从租金回报率来看，越南目前的租金回报率还是比较有吸引力的，胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右，远高出目前北京上海等一线城市的回报率。即使扣除管理费等杂项，净回报率也有4%-5%左右。
菲律宾
说到租金回报率，菲律宾表示十分的自豪。
据房地产研究网站Global Property Guide 2016的报告显示，菲律宾在亚洲租金收益率排名第一。租金收益率高达7.51%，首都马尼拉的租金收益率更是高达8.98%。这是一个什么概念呢？中国的一线城市北京、上海、深圳的租金收益率都在2%以下。举例来说，同样投资100万元人民币买房子，在北京，你一年可以收益不到2万元；而在马尼拉，你可以收益9万元。
综合对比东南亚三国来看：
泰国的房产投资最为稳定，基于其长久的房产历史，强大的出口额及GDP，而且也有不错的涨幅及租金回报。但是相比于越南、菲律宾，房价不免有些昂贵，相对的投资资金会更多。
越南房产虽然两极分化有些明显，像胡志明市及河内已经达到了北上广近些年的发展速度，房价涨幅更是不输于泰国。而且胡志明市众多的国际学校、外国企业，也吸引着不少外国人士前来工作居住，购买力及消费力十分可观。
菲律宾的租房市场就更令人满怀期待，年年看涨的租金涨幅吸引一大批投资者前来投资，而且菲律宾的房产均价较泰国较为低廉，菲律宾的房价相比其他东南亚国家还有增长的空间。
