2020日本房产投资持续火爆，正是房产升值黄金期
时间：2020-10-26
日本经济发达程度不容置疑，所以经济实力是对投资人最大的吸引力。即便在全球疫情重创下，我们看到日本的金融基础仍然表达出了很强的抗风险及恢复能力。在黑暗疫情一季度，美国及中国分别达到4.8%、6.8%的负增长，而日本却负值最低。在日本投资购房，真是集投资、度假及未来养老都可以兼顾的。
房产投资是一项长期投资，房地产领域的一个规律性论断：短期看政策、中期看货币、长期看人口。我们从这三点出发，来分析一下疫情对日本房产市场会产生哪些影响。
01
短期看政策：一场旅游业的大考，政府补助填补亏损
日本政府已经紧急出台了“雇佣调整补助金”政策。根据此政策，1月24日以后，今年和去年同期相比营业额下降了10%以上并且暂时停业的公司，只要加入了雇佣保险，且能够证明受肺炎影响，都可以申请此项补助金。按照公司员工的每日工资的2/3补助，补助金的每日上限为8335日元。也就是说，在经营民宿的日本小公司只要正规交税，都可以申请，用补助弥补损失。
02
中期看货币：全球放水，日元依然坚挺
这一轮日本2万亿货币投放，相当于GDP的0.38%，美国已经占5.6%，西班牙15.41%，而中国宣布的25万亿“新基建”，相当于GDP的25%，所以日本资产的保值性仍然较好。此外，每当有贸易紧张和经济不确定的局势发生，包括日元在内的避险货币便会出现上涨，哪怕是在疫情面前也同理。
日元成为避险货币的原因主要有两个：一方面，日元自由流通，外汇储备规模较大，其经济实力也为日元币值稳定提供了基础。另一方面，日本长时间的低利率环境导致日元成为国际套息交易中的主要融资货币。避险属性加上本轮非常节制的放水，日元和日本资产，仍将是未来五年中全球资产中的避险港。
03
长期看人口：首选大城市，旅游人口将报复增长
投资房产的第一要义是流动性，无论是日本长租公寓投资还是民宿投资。也就是在投资买房的时候，就要考虑几年后卖的问题，所以投资长期来看，要看人口流入以及城市的经济情况。
从常驻人口看，虽然日本正处于老龄化，但是由于地方人口不断涌入大城市，住宅又是生活中不可缺少的一部分，这种趋势，就保证了东京、大阪等大都市房价和租金的稳定性。根据日网数据统计，截至2019年1月1日，东京总人口约为1385万人，比2018年同期增长了近10万人，实现了长达23年的连续增长。
从旅游人口看，2019年访日外国游客数仍达到3188万人次，连续7年突破最高纪录。5年内日本旅游业依然还会走上坡路，只是中间因为疫情、经济周期的变化有些短期调整，但大方向上没有影响。
新冠只是短暂事件，只要“熬”过去，日本未来依然向好。长期来看，中日关系向好，日本房产市场开放性强、外国人士购房无限购、享有永久产权，日本房产仍是具有成长性的优质标的，可以考虑布局。
