海外房产投资十大注意事项，小心被坑啦！
时间：2019-10-29
海外置业虽然是不错的资产配置方式，但面对陌生的海外市场，如果没有专业的机构“扫雷”，投资者们可能会遇到各种各样的“坑”。
诸如项目环评资质未过、开发商挪用资金致使现金流断裂导致无法如期交房，以及中间商恶意赚差价等问题，投资者们稍有不慎，就会被有心人找到可乘之机。
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今天，小编总结了海外房产投资要注意的十大问题，让投资者在海外置业过程中也能有据可依。
01
所在国家是否有投资前景
投资前景，需要关注政局是否稳定，经济是否繁荣？最简单的方法就是看《新闻联播》，关注时事。
哪个国家经常参加经济论坛峰会，国家领导人经常访华，基本上都可以选择。经常出席经济论坛峰会，证明这个国家努力促进国际合作吸引外资，有经济发展潜力。
另外，房产买卖市场关系到日后的出租和转手问题，具体可以参考当地的二手房出租平台网站。
如果当地房产买卖非常活跃，证明这个房产市场的需求是稳定的，这样的话未来最起码是不愁出手的。
如果当地房产买卖市场疲软，要么就是房量供给出现了问题，或者国家经济出现了问题。
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02
选择国内已经注意到的新市场
十年前，很多人都会“跟风”投资，从欧美到澳洲，然而现在“老的”房产市场已经接近饱和，寻找“新市场”已经迫在眉睫，那么哪些新市场是值得投资的？
尽量选择人口多，国土面积大一点的国家。
小国家+人口多投资性价比会很低，比如新加坡，自身人口数远远超过供给需求，按照3个人一套房都已经不够，而且房价水涨船高，这种市场就没必要投资了。
大国家+人口少的话更适合自住不适合投资，比如加拿大，因为可供开发的土地比较多，转手会很困难，毕竟差不多的价格别人更愿意买新房而不是二手房。
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03
房产地段是否优越
无论在哪买房，地段为王，没有地段，一切空谈。一定要选择交通成熟便利的地方，一些很偏远的站点也不能考虑，什么未来“几轨交汇”之类的可以直接PASS掉。
如果距站点3公里以外的房源，建议你也不用购买，将来套现太难。位置就是一切。地段，这是你房产未来升值的最重要保障。
▲泰国曼谷Noble BE19公寓▲
双轨交汇，地段之王！
04
周边商业配套是否成熟
虽然是投资，但是周边的商业和休闲设施决定了房子租售的方向和人群。
很简单的道理，比如周边全是学校，那么以后面向的出租人群就是学生，如果周边什么商场，学校，医疗条件都没有，那出租肯定会有困难。
也有一种情况，比如周边马上有地标性建筑建成，那么即使现在不是特别繁华，未来也是会有升值潜力的，只是收益还要等，不如成熟的社区更快。
05
房产的价格是否合理
世上没有花最少的钱却能买到最好的产品，房子也一样，商品价值决定价格。如果你看的楼盘，价格分外便宜，而且低于市场的行情，那你要小心了。
很多这种小楼盘，以低廉的售价吸引人眼球，但这种房子一般都有某些不足之处，工程质量普遍不佳，将来能否完工也有很大的不确定性。售价低了，工程标准自然会降低。
06
开发商是否在当地知名
选择当地知名的开发商是安全的投资方法。
海外选房，开发商很重要，一个好的大开发商，工程质量都会有保证，基于丰富的开发经验，房子的工程日期也会严格执行。
不少人购买过一些小开发商造的期房，结果苦等7-8年，至今都未能完工。这些人很大一部分就是贪便宜的心态，加上被一些不专业的人误导所致。
小开发商可能会面临交房及售后的一系列问题，本身在海外投资就会有语言沟通的障碍，如果不是大的开发商，到时候出了问题根本找不到人解决。
07
售后服务是否齐全
现在很多人买房都会考虑后期维护的成本，如果自己还要分精力去管理，那么成本将会更大，所以选择一个提供包租服务的项目显得格外重要。
比如说：是否提供包租服务，租金回报是否稳定？
有些开发商本身就有出租管理的部门，一般也都会提供包租服务，包租一般都是两三年左右，但是一些旅游热门地可以提供到5年的包租。
对于包租，越长越好，开发商会根据楼盘的地段决定包租时间，毕竟时间长他们承诺的回报租金也多，如果地段不好是不敢保证这么多年的，其实也是考验开发商实力的一种方法。
08
运营商是否有多年管理经验
即使承诺包租，但是如果只是“盲目承诺”，很容易中途出现问题，如果开发商自身没有租赁部门，能够跟一些有经验的运营商合作，也会是一种很不错的投资选择。
现在很多公寓会跟全球知名的酒店或者运营商合作，酒店式公寓，服务式公寓都是新型投资趋势，比酒店更有居住氛围，比公寓更容易打理，这种公寓既适合长租群体又适合短租群体，投资有保障。
09
房屋持有成本
投资讲的就是以最小的成本，撬动最大的杠杆，没有人会拿全部身家孤注一掷。如果这个投资占用了你三分之一的流动资金，建议你多考虑一下。
一个项目未来的发展确定了升值的空间，成本控制很重要，你的租金收入扣除七七八八的税费杂费，是否有结余，未来的房产是否有增值空间，汇率是否会下跌，这些风险都要考虑在里面。
总结一下，就是要注意以下几点：
1.杂费税费
2.首付多少
3.付款方式/贷款利率和还款方式
4.租金收益
5.后期维护成本
6.物业的增值空间
7.投资期限
8.物业的流动性
9.汇率风险
10
产权类型及期限
很多国家都是永久产权，但这也区分物业类型。比如公寓的永久产权能和Townhouse比吗？Townhouse能和House比吗？
永久产权：这种产权通常为独立别墅（House），包含地块，可以传承子孙，在政府的允许下，可以对物业进行改造/拆建/甚至可以在空地再盖房子。
分契产权：这种产权一般为公寓/联排（Townhouse）或单元房。相对于一块土地分成很多块，物业持有者无权改造房屋，也无法再细分土地，但这类产权会有托管协议，通常由物业公司来打理公共区域，由住户分摊物业费。
另外还有社区产权/公司股票产权/租赁产权，这里就不一一细说了。
其他产权的持有方式就看一套物业的持有者有几个了。比如独立产权/共有产权/联名产权/合作股份产权/企业产权/信托会和家庭信托会。海外市场投资选择众多，地域投资环境差异大。在投资前要对当地情况、房价走势，政府城市规划政策等深入了解。
特别是房价走势，尽量选择在经济蓬勃、房地产上升前期购买。同时，投资人还应关注政府的投资倾斜区域，政府在哪里建住房、医院、学校，投资人就应该投资到哪里。
